ПРЕССА О НАС

Как защитить право на стройку?

05 Окт 2011

Арбитраж довольно часто рассматривает споры по поводу предоставления инвесторам объектов недвижимости для проектирования и строительства или реконструкции. Среди стандартных ситуаций – притязания соседей и бывших пользователей участков, а также протесты общественности.

Чтобы суд признал недействительным разрешение на строительство, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие такого разрешения закону (иному ненормативному акту) и нарушение прав и законных интересов истца в сфере предпринимательства и иной экономической деятельности (см. ст. 13 ГК РФ, ст. 198 АПК РФ, пункт 6 совместного Постановления Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного суда – 6/8 от 01.07.96 г.).

Зачастую истцы не могут доказать ни того ни другого.

Согласно пункту 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропуск этого срока дает основание для отказа в иске.

Соседские претензии
Зачастую в суд обращаются лица, которые занимают соседние участки и являются собственниками (владельцами) недвижимости, расположенной рядом с предполагаемой стройплощадкой. Доводы, которые они приводят, довольно стандартны.

Например, ОАО «Гипроавиапром» подало иск о признании разрешения на строительство недействительным, ссылаясь на то, что является смежным землепользователем и собственником расположенного на участке лабораторно-конструкторского комплекса.

Истец указал, что после возведения нового административного здания коэффициент естественного освещения в помещениях конструкторского корпуса упадет в 15,7 раза. В результате помещения, в которых работают проектировщики, нельзя будет использовать по прямому назначению.

Истец представил заключение специалиста и сослался на ст. 20 Градостроительного кодекса РФ, обязывающую юрлиц и граждан при осуществлении градостроительной деятельности не совершать действий, которые затрагивают законные интересы третьих лиц и препятствуют реализации прав собственников, владельцев, арендаторов или пользователей сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Однако суд отказал заявителю, посчитав, что утверждение о невозможности использовать объект по прямому назначению после завершения строительства не доказано.

Такая позиция суда, с моей точки зрения, не безупречна. Если заявитель ссылается на то, что в результате стройки уровень инсоляции понизится в 15 (!) раз, то, очевидно, следовало бы проверить это утверждение и, возможно, назначить экспертизу. Лишь после этого можно было бы решать, доказана ли невозможность использовать помещение по прямому назначению.

ЖСК «Темп» обратился в арбитраж с иском к администрации СПб о признании недействительным разрешения на строительство. В непосредственной близости от отведенного застройщику участка находится принадлежащий кооперативу жилой дом. ЖСК считает, что его права ущемляются.

Отказав заявителю, суд указал, что нарушения застройщиком строительных норм и правил, на которые ссылается истец, не могут служить основанием для признания недействительным самого распоряжения о проектировании и строительстве. Не ясно, как такие нарушения могут влиять на права и законные интересы истца.

Кроме того, для проверки соблюдения СНиПов и прочих правил существуют специальные органы, например ГАТИ.

Доводы истца о том, что стройка приведет к существенному нарушению его прав, носят предположительный характер и не подтверждены документально.

Подобные иски типичны и вызваны по-человечески понятным нежеланием граждан жить рядом со стройплощадкой.

Которые тут бывшие
Другая категория истцов – лица, которые до выдачи разрешения на строительство арендовали объекты недвижимости, расположенные на месте будущей стройки (здания, помещения или земельные участки).

Как правило, арендодателем в таких случаях выступает КУГИ, а в его типовой договор включены условия досрочного расторжения или прекращения договора аренды при предоставлении в установленном порядке объектов под строительство или реконструкцию.

По понятным причинам арендаторы не желают съезжать с насиженных мест и не только сопротивляются расторжению договоров, но и пытаются оспорить законность разрешения на строительство.

Например, ГУП «Город-ской центр автостоянок и гаражей» возражал против освобождения земельного участка. Распоряжением КУГИ за ГУП на праве хозяйственного ведения было закреплено сооружение – автостоянка.

По договору арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от его исполнения при предоставлении участка под капитальное строительство. КУГИ направил предприятию уведомление о расторжении договора и предложил через 30 дней освободить участок, а учреждение юстиции зарегистрировало прекращение аренды. Однако участок освобожден не был, и КУГИ обратился в арбитраж с иском о выселении.

Ответчик ссылался на то, что участок передан под застройку без учета предоставленного добросовестному арендатору ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. На это суд ответил, что сам договор предусматривает последствия, наступающие при предоставлении участка под капитальное строительство.

Вопрос о прекращении арендных отношений КУГИ поставил не в связи с истечением срока договора, а в соответствии с предусмотренными договором условиями. Таким образом, ст. 621 ГК РФ не подлежала применению при рассмотрении этого спора.

Ответчик исходил также из того, что разрешение на строительство следует рассматривать как решение собственника об изъятии участка, а при этом должны соблюдаться правила Земельного кодекса РФ.

Арбитражный суд согласился с доводом КУГИ о том, что в данном случае нет необходимости применять нормы ЗК об изъятии участка. Договор аренды был прекращен в соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК по основаниям и в порядке, предусмотренными гражданским законодательством.

В других арбитражных делах тот же ГУП не только ссылался на эти основания, но и пытался доказать незаконность разрешения на строительство. Приводились самые различные доводы: нарушение правил застройки, санитарных правил, правил проведения общественных слушаний, наконец, нарушение прав граждан, проживающих по соседству.

Однако ГУП так и не предоставил доказательств того, каким образом все эти нарушения затрагивают его права и законные интересы.

К этой же категории истцов можно отнести и организации, которые прежде были застройщиками спорных участков.

Например, ООО «Петров-ский остров» обратилось в арбитраж, чтобы признать недействительным разрешение на изыскательские работы, нарушающее его права и законные интересы.

Заявитель был застройщиком этого участка, однако из-за несоблюдения сроков работ и по другим причинам его разрешение на строительство было аннулировано. Затем право на изыскательские работы предоставили другой организации.

Именно это и пытался оспорить заявитель. Его доводы сводились к следующему: при принятии разрешения на изыскательские работы нарушено законодательство; нарушаются права истца как арендатора участка; нарушается право собственности истца на объект незавершенного строительства.

Арбитраж отказал заявителю. Оспариваемое распоряжение было принято после получения необходимых согласований и заключений. Процедура соответствовала закону СПб «Об инвестициях в недвижимость СПб» и регламенту подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации. Заявитель необоснованно ссылается на нарушение его прав на участок.

К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, гражданское законодательство не применяется. Оспариваемый документ не влечет каких-либо правовых последствий для договора аренды участка.

Проведение изыскательских работ не препятствует заявителю осуществлять принадлежащие ему права аренды участка. Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.

На мой взгляд, истец неправильно выбрал объект обжалования. Очевидно, что право на проведение изыскательских работ не противоречит правам арендатора, если участок предоставлялся ему исключительно для строительства, но это право строительства к этому моменту уже утратило силу.

Доводы о нарушении прав собственности на недострой суд также не принял: факт наличия такого права не доказан. Кроме того, для защиты права собственности предусмотрены иные способы, например предъявление виндикационного или негаторного исков.

Иски бывших застройщиков суд рассматривает довольно часто. Например, АОЗТ «Содружество» обратилось в арбитраж, чтобы признать недействительным распоряжение, отменившее выданное ему разрешение на строительство.

Суд отметил, что участок, отведенный под строительство, истцом не освоен. Проектная документация направлена на экспертизу уже после истечения срока, отведенного на строительные работы, и без согласования возвращена на доработку. Возведение жилых домов не начато.

Права истца не могут быть нарушены, поскольку он не доказал наличие права собственности или иного вещного права на спорный участок. Ссылку заявителя на то, что оспариваемое распоряжение нарушает его права как инвестора, суд отклонил: доказательств внесения инвестиций нет. В иске отказано.

Народные волнения
Еще один мотив для оспаривания разрешений на строительство – несоблюдение порядка проведения общественных обсуждений. Заявители ссылаются на различные нарушения: несвоевременное информирование, несоблюдение правил градостроительной экспозиции, нарушения самого порядка слушаний.

Даже если такие нарушения и были, заявители должны помнить, что по закону СПб «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории СПб» результаты общественного обсуждения носят рекомендательный характер и учитываются органами государственной власти при принятии градостроительного решения (см. п. 3 ст. 9).

Хотя протокол слушаний и является неотъемлемой частью пакета документов, представляемого застройщиком на государственную экспертизу. Иначе говоря, все возражения общественности носят рекомендательный характер, и орган государственной власти может принять их во внимание или не принять (естественно, если на то есть основания).

Закон предусматривает судебный порядок защиты результатов общественных обсуждений, но только если эти обсуждения с учетом независимых (общественных) экспертиз выявили такие нарушения, которые при реализации проекта приведут к существенным неблагоприятным воздействиям на окружающую природную среду.

Остальные доводы суд принимать во внимание не должен.

Алексей ЛЮКШИН,
адвокат юридической компании «Люкшин и партнеры», кандидат юридических наук

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 14(348) 2005-04-18, c.20
http://www.nsp.ru/nums/8353.html

Собственников квартир и нежилых встроек уравняли в правах

05 Окт 2011

В Петербурге довольно распространена практика, когда застройщик, выставляя на продажу площади в новом бизнес-центре, оставлял за собой или за аффилированными фирмами права на общее имущество здания, вплоть до туалетов и прочих вспомогательных помещений. Высший арбитражный суд встал на защиту интересов владельцев встроек. Юридические последствия этого решения анализирует Алексей Люкшин, адвокат, генеральный директор компании «ЮрСтройКонсалт».

До последнего времени права собственников помещений в нежилых зданиях и права собственников квартир на общее имущество дома (лестничные площадки, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и пр.) были абсолютно разными.

Если владельцы квартир и нежилых встроек в жилых домах являются долевыми собственниками общих помещений на основании ст. 288-290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, то аналогичные права владельцев помещений в нежилых (офисных) зданиях не были законодательно урегулированы. Поэтому застройщики бизнес-центров, продавая помещения инвесторам, оставляли за собой или передавали в собственность отдельным структурам вспомогательные площади. Доходило до того, что в некоторых деловых комплексах (например, в БЦ «Стелс» на Боровой ул.) даже туалетные комнаты были зарегистрированы в собственность неких организаций. Случалось, что хозяева вспомогательных помещений пытались взимать плату за пользование ими.

Понятно, что такая ситуация не устраивала собственников офисов. Некоторые пытались признать право общей долевой собственности на вспомогательные помещения и иное общее имущество, опираясь на аналогию с Жилищным кодексом. Однако после того как в сентябре 2002 года президиум ВАС принял соответствующее постановление по одному из конкретных дел, такие попытки неизменно проваливались.

Между тем практически во всем цивилизованном мире уже давно существует так называемый институт особой собственности, возникающей при разделе здания на несколько помещений, принадлежащих разным лицам. Его смысл заключается в том, что частные лица — собственники отдельных помещений одновременно являются общими долевыми собственниками всего здания.

Наконец, в июле 2009 года Пленум ВАС РФ принял революционное постановление «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В постановлении говорится, что поскольку эти отношения прямо не урегулированы законом, то в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Таким образом, собственнику отдельного помещения во всех случаях принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности возникает вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр). Доли в праве собственности на общее имущество определяются пропорционально площади помещений.

Изменение размера такой доли по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. При переходе права собственности на помещение к новому владельцу к нему одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

По соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора признаются все сособственники.

Если собственник здания принимает решение выделить из его состава одно или несколько помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента перехода хотя бы одного из помещений в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно может, обратившись с заявлением в орган регистрации, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе и в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на него.

То есть собственники помещений в офисных зданиях могут в суде оспорить захват и регистрацию объектов общей собственности после 23 июля 2006 года (учитывается срок исковой давности). Однако если подобные иски уже заявлялись и срок исковой давности прервался, стоит обращаться в суд и в тех случаях, когда захват и регистрация состоялись до этой даты.

Подготовила Анастасия Ясинская

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 12(596) 2010-03-29, c.0

http://www.nsp.ru/nums/17985.html

О некоторых условиях договоров в строительстве

05 Окт 2011

Из смысла ст. 740 ГК РФ, согласно которой заказчик строительства оплачивает подрядчику за выполненные работы обусловленную цену, очевидно, что условие о стоимости является непременным, существенным в договоре подряда на капитальное строительство. А потому, если в договоре отсутствует указание на цену строительных работ, он считается незаключенным.

Из смысла ст. 740 ГК РФ, согласно которой заказчик строительства оплачивает подрядчику за выполненные работы обусловленную цену, очевидно, что условие о стоимости является непременным, существенным в договоре подряда на капитальное строительство. А потому, если в договоре отсутствует указание на цену строительных работ, он считается незаключенным.

Условие о цене строительных работ может по-разному выражаться в договоре. Чаще всего стороны договариваются не о конкретной денежной сумме, которая записывается непосредственно в договор, а о способе ее определения. При этом участники строительства могут исходить как из действующих сметных расценок отдельных видов строительных работ (регулируемые цены), так и из конъюнктурно складывающихся цен на рынке строительных работ для данной местности.

Установление регулируемой цены может быть выражено в договоре приблизительно следующей записью: “Стоимость обусловленных договором работ определяется на основании действующих сметных расценок в базисных ценах 1984 г. (1991 г.) с пересчетом их в текущие цены с помощью соответствующих коэффициентов удорожания на момент выполнения или принятия работ”. При такой формулировке цена выполняемых работ состоит из двух частей: сметной, в виде известных расценок, и переменной, выраженной текущим коэффициентом пересчета базисных цен. Такой способ определения цены позволяет производить расчет без каких-либо дополнительных согласований сторон.

Так, подрядная организация обратилась с иском к заказчику о взыскании с него стоимости выполненных работ. Сумма стоимости работ определялась актом приемки, где, помимо базисных расценок, указывался коэффициент пересчета базисных цен в текущие. Заказчик обосновывал свои возражения против иска тем, что примененный в актах коэффициент должен быть согласован сторонами дополнительно.

С подобным аргументом ответчика не согласился Президиум Высшего арбитражного суда РФ, указав в постановлении, что стороны не предусмотрели в договоре условие о дополнительном согласовании изменения индекса базисных цен. Кроме того, заказчик в течение длительного времени производил оплату работ подрядчику с учетом ранее оговоренных индексов (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Предусмотренные в данном варианте текста коэффициенты удорожания стоимости строительно-монтажных работ периодически определяются региональными органами исполнительной власти исходя из складывающегося уровня цен на строительные работы конкретной местности. Подобный способ определения стоимости работ, как правило, устанавливается при выполнении государственного или муниципального заказа.

Возможен вариант, когда в договоре строительного подряда стороны записывают условия о цене примерно в следующей форме: “Расчеты за выполненные работы производятся по сложившимся в данной местности ценам на аналогичные виды работ, обусловленным сторонами дополнительно”. Такая запись признается как достигнутая сторонами договоренность о цене. Не указывая в момент заключения договора конкретной стоимости выполняемых работ, стороны предполагают это сделать в будущем, после завершения всех работ или отдельных их видов.

В указанном случае, хотя участники строительства и не пришли к единому мнению о конкретной сумме стоимости работ, договор строительного подряда все равно следует признать заключенным, поскольку стороны уже пришли к соглашению о способе ее установления. Данный вывод можно сделать из п. 2 Письма ВАС РФ от 20 марта 1995 г. № С1-7/ОП-159 “Обзор практики разрешения споров, связанных с установлением и применением цен”.

Если стоимость работ выражена в договоре в твердой денежной сумме, то ее изменение требует обязательного согласования сторон. Например, в связи с удорожанием стоимости строительных материалов или необходимостью выполнения каких-либо работ, связанных с особенностями технологии строительства данного объекта, подрядчик может и не вписаться в обусловленную договором цену. В его интересах - предупредить об этом заказчика и только после достигнутой договоренности о новой цене договора продолжить работы. В противном случае риск несения убытков лежит на подрядчике.

Чтобы избежать подобных неприятностей, подрядчик может предложить записать в договоре денежную сумму, квалифицировав ее как приблизительную, ориентировочную, подлежащую уточнению после завершения строительных работ. Правда, и такая запись все равно потребует дополнительного согласования новой стоимости с заказчиком. Но тогда уже у подрядчика появится обоснованное требование установления новой, окончательной цены работ.

Гражданское законодательство допускает возможность установления цены договора в иностранной валюте или в условных денежных единицах (валюта долга). Однако расчеты за выполненные работы в этом случае должны производиться в национальной денежной единице (валюта платежа) по официальному курсу стоимости иностранной валюты, в которой выражена цена договора, на момент платежа, если иное не предусмотрено договором.

Цену в иностранной валюте целесообразно выражать в том случае, когда при выполнении заказа используются импортные материалы или иностранная рабочая сила. В противном случае подрядчик может понести убытки, поскольку, как показывает практика последнего времени, темпы удорожания строительства, выраженные в рублях, опережают темпы роста цены иностранной валюты.

Закон диктует: любой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по его существенным условиям. При этом перечня существенных условий каждого договора нет. Они вырисовываются при анализе содержания конкретного вида обязательства, предусмотренного второй частью Гражданского кодекса.

В строительном подряде, согласно ст. 740 ГК РФ, существенными признаются условия о сроках выполнения строительных работ и их стоимости. При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор считается незаключенным. На это указал и Президиум Высшего арбитражного суда РФ в своем Информационном письме от 24 января 2000 г. № 51.

В п. 4 названного Письма сказано, что по договору строительного подряда подрядчик берет обязательство к определенному сроку завершить работы и сдать их заказчику. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным для договора строительного подряда. Отсутствие данного условия в силу ст. 432 ГК РФ позволяет признать договор незаключенным.

По аналогии можно считать, что не согласованные сторонами разногласия по существенным условиям договора подряда также делают этот договор незаключенным. По условиям ст. 443 ГК РФ, если одна из сторон, не согласившись с проектом договора, предлагает свой вариант формулировки существенных его условий в виде протокола разногласий, считается, что предложен новый вариант договора. И до тех пор, пока стороны не придут к соглашению по спорным существенным условиям договора, нельзя признать его заключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями: если подрядчик и приступает к работам в этом случае, то он действует на свой страх и риск.

Так, подрядчик предъявил в суд иск к генеральному подрядчику об оплате выполненных им работ. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что представленный ответчиком договор истец подписал, но с протоколом разногласий, не согласившись с условиями по стоимости работ и порядку расчетов. Разногласия по этим условиям не были урегулированы сторонами. Несмотря на это, подрядчик все же начал производить работы. Промежуточные акты выполненных эт апов работ подрядчиком подписывались не у генерального подрядчика, а у заказчика строительства. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал истцу, мотивируя свое решение отсутствием договорных отношений между истцом и ответчиком: подрядчик не принял условия договора по стоимости строительных работ, а предложенный им протокол разногласий не был подписан другой стороной. Необоснованным посчитал суд и ссылку истца на ст. 438 ГК РФ, согласно которой совершение стороной, получившей проект договора в установленный для его акцепта срок, каких-либо действий по его исполнению считается принятием условий этого договора. В нашем примере подрядчик не мог представить суду доказательства времени начала работ на объекте и тем самым не подтвердил своего намерения признать условия договора генерального подрядчика.

Иное решение было принято Арбитражным судом по другому делу, когда стороны договора строительного подряда, не урегулировав разногласия по стоимости работ, своими действиями признали существование между ними договорных отношений. Суд счел, что заказчик строительства, принимая работы и подписывая акты выполненных работ, где указывались их виды и стоимость, признал потребительскую ценность этих работ для себя и желание воспользоваться ими. Неурегулированная сторонами в договоре стоимость работ подтверждалась подписанным актом.

Помимо сроков выполнения работ и стоимости строительства, существенными условиями договора строительного подряда признаются также условия о порядке расчетов за выполненные работы, страхование объекта строительства и порядок приемки выполненных работ. Недостижение соглашения сторон по этим условиям также делает договор незаключенным.

В подтверждение сказанному достаточно сослаться на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску строительного треста к заказчику о взыскании стоимости выполненных работ. Заказчик представил тресту проект договора, где было предусмотрено, что, помимо оплаты работ деньгами, заказчик вправе предъявить подрядчику в оплату выполненных работ ценные бумаги или иное имущество. Подрядчик не согласился с данным условием договора и в протоколе разногласий записал, что оплата работ производится только денежными средствами. Данное условие так и не было урегулировано сторонами. Суд посчитал, что, поскольку стороны договора так и не пришли к достижению согласия по условиям расчетов, договор между ними не следует считать заключенным. Отступное допускается только соглашением сторон договора (ст. 409 ГК РФ).

Алексей ЛЮКШИН, адвокат Ленинградской областной коллегии адвокатов
http://dgs.mos.ru/d820dr26430m2.html?p=2

Как расстаться с арендатором

05 Окт 2011

Договор аренды нежилых площадей - один из самых распространенных в предпринимательской сфере. Тем не менее владельцы недвижимости зачастую используют не все возможности, чтобы досрочно расторгнуть контракт с недобросовестным арендатором. Потому что не полностью осведомлены о своих правах.
Алексей ЛЮКШИН,
кандидат юридических наук, юридическая компания “Люкшин и партнеры”

ПОВОДЫ, которые позволяют собственнику помещения преждевременно расстаться с его пользователем, изложены в статье 619 ГК РФ. Арендатора можно выселить, если он пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; значительно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не выполняет капремонт помещения в установленные сроки и т.п. Однако перечень этот не исчерпывающий. Статья 450 ГК РФ предусматривает и “иные случаи”. Какие же?

Например, ООО “Дельта” (арендодатель) и ЗАО “Феникс” (арендатор) на три года заключили договор аренды торгового помещения (2500 кв.м). Среди прочих условий в нем было предусмотрено право собственника расторгнуть контракт, если арендатор хотя бы раз не внесет плату. Через полгода “Феникс”, ссылаясь на финансовые затруднения, попросил у “Дельты” отсрочку. Арендодатель не согласился, потребовал расплатиться вовремя или же расторгнуть договор, вернув имущество и заплатив неустойку в размере 100 000 у.е. Арендатор продолжал настаивать на своем. Собственник обратился в арбитраж, мотивировав свой иск условиями договора. Ответчик же ссылался на Гражданский кодекс, который говорит о двукратном нарушении графика платежей. Суд первой инстанции в иске отказал. Однако “Дельта” подала апелляцию и выиграла дело на том основании, что в договоре специально было оговорено иное (не приведенное в ст. 619 ГК) основание для расторжения договора, не противоречащее законодательству. Таким образом, расстаться можно и с арендатором, единожды не расплатившимся за “стены”, если заранее предусмотреть это в договоре.

Другой пример. ООО “Велл” (арендодатель) и ЗАО “Торговый дом” (арендатор) заключили на четыре года договор аренды торгового павильона (150 кв.м). В нем были предусмотрены ежеквартальные арендные платежи - по 5000 у.е.

Однако за очередной платежный период арендатор внес всего 3000 у.е., отказавшись платить больше. Собственник обратился в арбитраж с иском о взыскании задолженности с неустойкой и о расторжении договора в связи с его существенным нарушением.

Суд первой инстанции постановил взыскать с арендатора долг и неустойку в размере 2000 у.е., но отказал в расторжении договора. Стороны не прописали в контракте возможность его досрочного прекращения из-за того, что арендатор платит не в полном объеме, а в ст. 619 ГК РФ такого основания нет.

Апелляционная инстанция заняла другую позицию. Согласно ст. 450 ГК РФ арендный договор может быть по решению суда расторгнут при его существенном нарушении одной из сторон. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор.

Однако анализ судебной практики показывает, что по ст. 619 ГК РФ собственник, страдающий от недобросовестного арендатора, может добиваться досрочного расторжения договора только после того, как он направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить предусмотренные контрактом обязательства в разумный срок.

Если пользователь этого не сделал, у владельца помещения возникает право требовать аннулирования договора. При этом собственник может обратиться в суд лишь после того, как арендатор отказался полюбовно расторгать (корректировать) договор или ничего не ответил владельцу в срок, указанный в его предложении или установленный законом либо договором (если срок ответа нигде не оговорен, он считается равным 30 дням).

Однако собственники фактически упускают еще одну возможность. В договоры крайне редко включается условие о праве арендодателя ОТКАЗАТЬСЯ от контракта на определенных основаниях. И совершенно зря.

Как уже было сказано, РАСТОРГНУТЬ договор можно только в судебном порядке и с соблюдением условий ст. 619 ГК (заранее уведомить должника, выждать 30 дней и потом потратить еще несколько месяцев на судебное разбирательство).

При этом ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего внесудебного ОТКАЗА от договора, если это допускается законом или самим договором. Прописав в арендном контракте поводы для отказа, собственнику будет достаточно просто заявить о нем, и договор будет считаться расторгнутым в силу прямого указания Гражданского кодекса. И не надо идти в суд.
© estate-gazeta.ru
http://www.aleph-group.ru/articles/kak_rastatsya_arendtorom.php

Приобретательная давность

05 Окт 2011

Многие предприятия, приватизировавшиеся в девяностые годы, по некольку десятилетий пользуются земельными участками, на которых находится их предприятие или иные объекты недвижимости.

В судебной практике возникают дела по искам предприятий о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.
Под приобретательной давностью понимается возможность гражданина или юридического лица, не являющегося собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющего как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо движимым имуществом в течение пяти лет, претендовать на приобретение права собственности на это имущество.
Добросовестность проявляется в том, что давностный приобретатель в момент начала владения не только не знал, но и не мог знать о незаконности своего владения. Владелец считается добросовестным, пока собственником не будет доказано иное. При этом в роли собственника должно выступать государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов, а само опровержение презумпции добросовестности осуществляется в судебном порядке.
Бытует мнение, что признак добросовестности не распространяется на земельные участки. Объясняют это тем, что земельное законодательство отрицает существование бесхозяйных земельных участков, что законодательством предусматривается административная ответственность за самовольный захват земельного участка, то есть за использование земельного участка физическим или юридическим лицом до установления границ земельного участка в натуре (на местности) и получения в установленном порядке документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды.
Однако в п. 17 разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 года N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дается разъяснение, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Земельный кодекс РФ не содержит норм, допускающих или запрещающих приобретение права частной собственности на землю в силу приобретательной давности.
Однако следует помнить, что приобретательная давность распространяется на случаи фактического беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула владения, в том числе долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности.
Так, КУГИ обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Вия» о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей, о расторжении договора аренды и о выселении из арендуемых помещений.
ТОО «Вия», в свою очередь, обратилось со встречным иском о признании права собственности на спорные помещения на основании приобретательной давности и признании недействительным договора аренды.
Использование спорного помещения под нежилые цели сначала правопредшественниками, затем самим ООО «Вия» является, как полагает ответчик, основанием для признания за ним права собственности на это помещение в силу приобретательной давности.
Однако суд указал, что приобретательная давность распространяется на случаи фактического беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула владения, в том числе долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. В данном случае между КУГИ и малым предприятием «Лифт» (правопреемником которого является ООО «Вия») был заключен договор аренды нежилых помещений для использования под контору. Поэтому наличие данного договора исключает возможность признания права собственности на спорное помещение в порядке статьи 234 ГК РФ.

АЛЕКСЕЙ Люкшин, адвокат ЮК «Люкшин и партнеры
http://www.restate.ru/material/36233.html

Ни пяди государевой земли!

05 Окт 2011

Алексей Люкшин,
кандидат юридических наук, юридическая компания “Люкшин и партнеры”

Предприятия, которые пытаются в арбитраже доказать свое право на выкуп земельных участков, сталкиваются с массовыми отказами. Судьи, вынося решения не в пользу покупателей, руководствуются постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”. Через этот документ “красной нитью” проходит стремление во что бы то ни стало оставить землю в государственной собственности.

В федеральном законе о введении в действие Земельного кодекса (п. 2 ст. 3) установлено, что юридические лица обязаны до 1 января 2006 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования участками по своему желанию: арендовать занимаемую территорию либо выкупить ее в собственность. Однако полномочные органы власти неохотно соглашаются на приватизацию участков, стремясь навязать заявителям договор аренды. Такие споры решаются в судебном порядке.

Таинственные нужды
Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении подобных дел суд должен учитывать все доводы органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка, в том числе по причине резервирования этой территории для государственных или муниципальных нужд, использования ее для других целей и т.д. (п. 4 Постановления).

Суды крайне внимательно изучают доказательства “невозможности” продажи участков и в большинстве случаев соглашаются с доводами органов государственной власти.

Кстати, федеральные законы не содержат оснований для отказа в земельной приватизации, как не содержат самого понятия “публичные нужды”. Постановление ВАС РФ дает возможность органам госвласти “забронировать” застроенный участок (или его часть) для неопределенных “публичных нужд” вместо того, чтобы изъять такую площадку для государственных и муниципальных нужд на основании ст. 49 Земельного кодекса, то есть с предварительным и равноценным возмещением (как и полагается по ст. 35 Конституции РФ).

Плановый запрет
Постановление объявляет правомерным запрет на выкуп из-за ограничений, установленных генеральным планом развития населенного пункта. Однако по Градостроительному кодексу РФ генеральный план не является правовым актом, а потому не может быть основанием для отказа в приватизации земли. Ссылка на него фактически лишает граждан и юридических лиц права на оспаривание решения об изъятии участка.

Генеральный план - это только рамочный документ (ст. 23 Градостроительного кодекса), на основании которого должны приниматься правила землепользования и застройки (ст. 26, 30 Кодекса), а затем проекты планировки (ст. 42) и проекты межевания (ст. 43).

Только после этого может появиться решение о резервировании, а значит, и запрет на выкуп участка.

Кто первый встал
Пленум ВАС РФ допустил возможность заключения договора аренды в отношении застроенного земельного участка с одним или с несколькими собственниками помещений в здании (п. 19 Постановления), а не со всеми, как это установлено Земельным кодексом РФ (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Получается, что по заявлению собственника одного помещения будет заключен договор аренды, а все прочие владельцы “встроек” лишаются тем самым бессрочного права на участок безо всякого суда и даже без уведомления. Получат они лишь право временное - право аренды, если присоединятся к договору.

Кстати, при этом все сособственники лишаются и права на выкуп участка, как это устанавливает п. 4 Постановления. Что может произойти? В многоквартирных домах, как правило, часть помещений остается в собственности администрации или дружественных ей структур.

Собственник такого помещения, заключив договор аренды на земельный участок под всем домом, может лишить частных владельцев квартир их законного права на выкуп земли. И только один из множества собственников помещений окажется в ответе за весь участок.

Переписывая кодекс
Фактически Постановление вносит изменения в Земельный кодекс. В документе ВАС говорится (см. п. 7), что если собственник недвижимости заключил договор аренды участка после введения в действие ЗК РФ, то он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Однако статья Земельного кодекса, на которую ссылается ВАС, гласит, что исключительное право на приватизацию участков или на приобретение права их аренды имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены самим кодексом и федеральными законами.

Пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ трактует понятие “исключительное право приватизации или аренды” как право однократное. Но такая трактовка не основана на законе. В ст. 36 ЗК РФ “исключительное право” указывает на его “исключительных” субъектов, то есть на собственников зданий и строений.

Утверждение об утрате права выкупа участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ прямо противоречит Закону РФ “О приватизации государственного и муниципального имущества”: “…договор аренды участка не является препятствием для выкупа” (ч. 3 ст. 28).

Пункт 7 Постановления противоречит и ряду конституционных норм. При приватизации покупатель получил право собственности на здание, имущественный комплекс. Это его право охраняется Конституцией РФ (ст. 2, 18). Оно не ограничено во времени.

Собственник вправе использовать свое имущество любым разрешенным способом. Здание расположено на земельном участке, который выступает как физическая основа недвижимости. Если собственник здания или имущественного комплекса оказывается арендатором участка, не имеющим возможности его выкупить, его права на землю становятся ограниченными во времени и обусловленными возможными требованиями арендодателя.

Значит, ограничиваются и его права в отношении здания или имущественного комплекса - по причине неразрывности участка и строения.

Кстати, осенью прошлого года принят закон, предусматривающий бесплатную передачу земельных участков религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения.

В мае этого года Госдума РФ приняла в третьем чтении аналогичный закон о передаче застроенных участков общероссийским общественным организациям инвалидов. Таким образом, некоторые категории частных собственников зданий уже получили полноценное право собственности на свою недвижимость.

Однако выборочное наделение “бесплатными” правами нарушает конституционные нормы о равенстве и о запрете дискриминации, в том числе по признакам религиозной принадлежности. Очевидно, что норму о бесплатной передаче прав на застроенные земельные участки правильно было бы распространить на всех собственников недвижимости.

материал подготовила Анастасия ЯСИНСКАЯ

Недвижимость и строительство Петербурга

© 2004-2010
Городовой.спб.ру
www.gorodovoy.spb.ru

http://www.gorodovoy.spb.ru/rus/news/estate/p580875.shtml

Как поделить недострой

05 Окт 2011

Когда застройщик по тем или иным причинам теряет право на предоставленный ему участок, заложниками ситуации становятся дольщики, подрядчики и другие участники инвестиционной деятельности. Как им вернуть уже вложенные в «незавершенку» деньги, если с самого застройщика взять, как правило, нечего?

Алексей Люкшин, кандидат юридических наук, юридическая компания «Люкшин и партнеры»

По закону РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который, кстати, до сих пор действует, субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики и другие участники инвестиционного процесса. Все они признаются инвесторами.

Основное действующее лицо здесь, конечно, застройщик, так как именно ему предоставляется земельный участок для строительства. Однако иные инвесторы, прежде всего подрядчики и дольщики, играют не менее важную роль, они фактически финансируют стройку, выполняя работы или предоставляя деньги.

Нередко застройщик утрачивает право на пятно, когда объект незавершенного строительства уже имеет значительную степень готовности. При этом страдает не только сам застройщик, но и другие инвесторы, успевшие профинансировать строительство.

На помощь им может прийти уже несколько подзабытая норма п. 3 ст. 7 закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В других, более современных законах и нормативных актах эта проблема никак не разрешается. В соответствии с указанной нормой незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты застройщиком выполненных работ и услуг или до момента передачи дольщикам оплаченных ими квартир.

Таким образом, участники инвестиционной деятельности могут стать участниками общей долевой собственности на объект строительства, а это гораздо надежнее, чем требовать от застройщика возврата денег.

Однако не все участники инвестиционной деятельности правильно реализуют свои права, зачастую предъявляя такие исковые требования, удовлетворить которые невозможно.

Например, ООО «Минорка-ДОЗ» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Клаб». Компания хотела добиться, чтобы ее признали участником инвестиционной деятельности, а именно инвестором - пользователем объекта капитальных вложений по конкретному строительному адресу.

ЖК «Кронштадт» также обратился к ЗАО «Клаб» с аналогичным иском, потребовав признать его права на инвестиции в конкретном размере.

Компания «Балтик СПб» предъявила иск к ООО «Прагма-Строй», потребовав признать за ней право дольщика-инвестора на получение жилой площади в доме.

ЗАО «Сигма» судилось с ЗАО «Монолит-Финанс» по поводу признания права собственности на долю в общем имуществе в виде объектов незавершенного строительства.

Основанием для таких исков послужило участие истцов в строительных проектах. Они выступали в роли подрядчиков, поставщиков стройматериалов или же просто вносили денежные суммы застройщикам. Затем по тем или иным причинам застройщики переставали исполнять свои обязательства, работы приостанавливались, и инвесторы пытались защитить свои интересы.

Арбитраж отказал в удовлетворении всех подобных исков. Судьи ссылались на то, что согласно п. 3 ст. 7 закона РСФСР “Об инвестиционной деятельности в РСФСР” «незавершенка» является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Однако нельзя признать и защитить права таких инвесторов, если не определены и не выделены в натуре их доли в объекте незавершенного строительства.

Таким образом, можно вывести следующий алгоритм действий для инвестора.

Во-первых, выходить с иском в арбитраж имеет смысл только в том случае, если строительство приостановлено и никаких работ на стройке не ведется.

Во-вторых, следует определить стоимость выполненных работ и исходя из нее рассчитать стоимость самого объекта инвестирования. Это можно сделать по данным бухгалтерского учета или при помощи строительно-технической экспертизы.

В-третьих, исходя из размера собственных вложений нужно вычислить свою долю в объекте инвестирования (то есть в имуществе, находящемся в силу прямого указания закона в общей долевой собственности).

И только после этого имеет смысл признавать в судебном порядке право собственности на долю в общем имуществе.

Органы государственной власти Петербурга (прежде - губернатор, а теперь - правительство города), лишая застройщика прав на участок, совершенно не заботятся о судьбе незавершенного объекта. КУГИ расторгает с застройщиком договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. В итоге на нем остается незаконченный продукт инвестиционной деятельности без внятных прав.

Если в такой ситуации инвесторы признают за собой права на долю в общем имуществе, они фактически станут сособственниками «незавершенки» со всеми правами, предоставленными им гражданским законодательством. Прежде всего, никто иной не вправе будет распоряжаться объектом инвестирования. Сами же инвесторы, являясь совладельцами недостроя, смогут сами его завершить. Причем так могут поступать не только инвесторы - юридические лица, но и сами дольщики. Граждане для этого могут объединиться в ЖСК.

И даже если земельный участок будет предоставлен властями другому застройщику, инвесторы во всяком случае смогут получить от него возмещение своих затрат.
2005-11-18 16:17:18

Анастасия Ясинская
http://www.estate-gazeta.ru/
http://www.bsn.ru/articles/interview/266

Рейтинг рисков на первичном рынке

05 Окт 2011

Составить исчерпывающий перечень рисков, с которыми может столкнуться покупатель жилья на первичном рынке, вряд ли под силу даже специалисту области недвижимости: новинки здесь далеко не редкость, хотя, казалось бы, что тут придумаешь. Бесспорно одно: “первичке”, которая по сравнению со вторичным рынком является более привлекательным по ценовым предложениям, еще долго пребывать в “группе риска”.

Спорить о том, где больше пресловутой цивилизованности - при оформлении сделок с готовым или со строящимся жильем - не приходится. Первичный и вторичный рынок - две стороны одной медали, на каждой из которых написано: недвижимость.

Степень риска
К идее рейтингования рисков, встречающихся при долевом участии в строительстве, практически все опрошенные эксперты отнеслись довольно прохладно. В основном по причине отсутствия объективных и полных статистических данных, которых просто негде взять. Но, как говорится, за отсутствием гербовой пишем на простой: единственным вразумительным источником информации на сегодняшний день можно считать гражданскую судебную практику. Именно гражданские суды рассматривают иски обманутых дольщиков, уголовных дел - ничтожно малое количество, да и заканчиваются все они ничем.

Итак, наш критерий - частота упоминания того или иного риска при рассмотрении гражданских споров за последние полтора-два года (кстати, по оценке адвоката Алексея Люкшина, судьи единого Третейского суда сообществ банкиров, промышленников и строителей, за указанный период ситуация в этой области никаких качественных изменений не претерпела). Критерий этот, безусловно, субъективен - и некоторые поправки будут оговорены ниже.

Сообщающиеся сосуды
Очень хотелось бы поставить вопрос так: какова вероятность каждого отдельно взятого риска? Только ответить на него невозможно в принципе. Большинство рисков не только имеют обыкновение ходить косяком, но и перетекают один в другой. Во избежание обвинений в голословности приведем простой, хотя и несколько провокационный пример. Страшно сказать, но представьте, что фирма-застройщик обанкротилась (риск N1), остался недостроенный дом (риск N2), который возводился без надлежащей разрешительной документации (риск N3). Дольщикам повезло -объект взял другой застройщик, но в результате длительного простоя произошло удорожание строительства (риск N4) и несоблюдение сроков сдачи объекта (риск N5), а в результате недобросовестности предыдущего застройщика - двойная продажа некоторых квартир (риск N6). Наконец, дом достроен и принят госкомиссией, но накануне вселения жильцов его взорвали террористы (риск N7). Описанная ситуация - это, конечно, художественный прием, гипербола, и нумерация - тоже условность. Но что интересно: одной ниточкой оказались очень легко связаны сразу семь (!) рисков. А это еще даже не половина из всех возможных. Как образно выразился Алексей Люкшин, сегодняшний механизм долевого строительства - это квазиправовая конструкция, возникшая в результате нашей бедности.

Звенья цепи
Приведенный выше пример стал бы совсем уж законченным сюжетом для театра абсурда, если бы в него уместились еще несколько “популярных” рисков. Один из них имеет название, пригодное для средневекового трактата: “Смена субъекта инвестиционной деятельности, с которым дольщик заключил договор”. В реальной жизни это означает нарушение взаимодействия в обычной “строительной цепочке”: застройщик - генеральный подрядчик - субподрядчик.

Такой вот “субчик”, заключив договор на поставку, допустим, щебенки, по взаимозачету получает право продавать “свои” квартиры - зачастую стремясь реализовать это право задолго до того, как приступил к исполнению обязанностей. В результате вполне вероятна ситуация, когда горе-поставщик обязательств своих не выполняет и договор с ним расторгается, а козлом отпущения становится дольщик, “купивший” у такого “продавца” квартиру.

Данный риск очень хорошо сочетается с двойной продажей и не может препятствовать наличию десятка других собратьев.

Владимир Малашин, адвокат-партнер Адвокатского бюро “Юникс”, убежден, что договор долевого участия в строительстве следует заключать только с самим застройщиком, и чем дальше от застройщика в “строительной цепочке” будет продавец строящегося жилья, тем больше возрастает риск с точки зрения покупателя - почти в геометрической прогрессии. В личной адвокатской практике г-на Малашина за последние два года причиной почти половины исковых заявлений дольщиков стала именно смена субъекта инвестиционной деятельности. Громкие скандалы, связанные с объектами таких генподрядчиков, как “Виадук” и “РосГлавМатериалы”, - вершина этогр айсберга. В его основании - безвестные “субчики”, торгующие квартирами по демпинговым ценам.

Приключения продолжаются
Но не будем спешить с объявлением имени абсолютного победителя и обозначим основных конкурентов. Это - самовольное строительство (30% от общего числа истцов по версии Малашина), двойные продажи (15%) и срыв сроков строительства (10%). Итого - включая 45%, которые дает риск смены субъекта инвестиционной деятельности, - получаем 100%. Но в том и состоит коварство рисков, что, переплетаясь, переходя один в другой, вне судебной практики они дают в сумме больше 100%. Предметом иска становится наиболее актуальный для потерпевшей стороны риск, а остальные могут даже не упоминаться в заявлении. Поэтому в вышеприведенном перечне нет, например, незавершенного строительства -этот риск является причиной других. По той же причине срыв сроков строительства, будучи явлением настолько распространенным, что далее неофициальный люфт установлен в размере одного квартала, набрал “всего” 10%.

Однако обратимся к мнению других авторитетных специалистов в области разрешения споров, связанных с долевым участием граждан в строительстве жилья. Анна Максимова, директор Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС), исходя из своей практики работы с пострадавшими дольщиками, среди всех других рисков выделяет двойные продажи. С ними пришлось столкнуться примерно 30% обращавшихся в КЦДС за помощью в течение последних полутора лет. Любопытно, что до сих пор неизвестно ни одного случая, когда бы действия продавца были охарактеризованы как мошенничество, максимум - халатность (но не преступная) и превышение полномочий (тоже вне поля действия УК). Принимая во внимание тот факт, что мошенничество вообще вещь очень и очень трудно доказуемая, а также и возможность полюбовного разрешения конфликта в виде предоставления другой квартиры (в этом же или другом доме), осмелимся утверждать, что в лице риска двойных продаж мы имеем вполне конкурентоспособного участника соревнования.

Граница. Коммунальный тупик
Отрешившись таким образом от стереотипа “громкий скандал равняется популярности”, мы не можем пройти мимо еще одного очень распространенного, но малоизвестного риска, который, собственно говоря, является пограничным -возникает уже на вторичном рынке, но появляется в результате манипуляций на первичном. Речь идет не только о том, что в доме появляется горячая вода этак через полгода после сдачи объекта госкомиссии, но и о более долгосрочной головной боли. А именно: далеко не всегда дольщику заранее известна сумма коммунальных платежей, которую ему предстоит выплачивать ежемесячно после новоселья. Зачастую отсутствует какая бы то ни было информация о будущей эксплуатирующей организации. Наконец, немаловажный для многих вопрос сохранения льгот на оплату коммунальных услуг также нередко остается открытым до получения первой квитанции.

Этот “итоговый” риск, однако, явно заслуживает отдельного рассмотрения, и совместно со специалистами КПДС мы подготовим отдельную публикацию, посвященную данной теме.

Предварительные итоги
Итак, как говорится, первый приз решено не присуждать. Ни один из рисков не сумел победить “за явным преимуществом”, а для присуждения первенства “по очкам” не оказалось под рукой регламента. Увы, но этот невидимый чемпионат продолжается, и неизвестный нам кто-то своими необдуманными действиями добавляет очки к рейтингу того или иного риска. И это, наверное, своего рода благородное дело: своим примером предупредить других. Но нужна ли вам такая сомнительная честь?

Игорь Воронин
По материалам “Частная недвижимость”

http://www.adventure-world.ru/node/2284

Права собственности дольщика

05 Окт 2011

В сфере строительства дольщиками становятся не только граждане, приобретающие жилые квартиры для личного пользования, но и организации, юридические лица, участвующие в строительстве на основании договоров долевого участия, совместной деятельности или простого товарищества.

У заказчика не всегда есть средства для оплаты подрядных работ, поэтому часто подрядчики или субподрядчики выполняют строительные работы за право получить в будущем квартиры или нежилые помещения. Однако зачастую стороны втягиваются в судебные процессы с целью разделить построенный объект.

Существующая судебно-арбитражная практика позволяет выстроить алгоритм действий дольщика для получения права собственности на объект недвижимости в судебном порядке.

Как правило, в договорах указываются доли участников строительства в процентах от построенного объекта. Иногда – конкретные помещения с характеристиками их площадей. Исходя из условий договора, истцы обращаются в суд с требованием признания права собственности на долю в построенном объекте. Правильно ли истец выбирает в этом случае способ защиты своих прав? Ответ: в арбитражной практике.

Компания «С» обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на 1/5 доли в общем имуществе (25 квартир в построенном доме). Истец ссылался на договор о совместной деятельности, заключенный с компанией «К», по условиям которого компания «С» выполняла ряд строительно-монтажных работ, а застройщик – компания «К» – должен был по окончании строительства передать истцу в счет оплаты выполненных работ 25 квартир. Но застройщик это делать отказался.

Рассмотрев доводы сторон, оценив представленные доказательства, арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении его требований. Согласно пункту 3 статьи 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (закон продолжает действовать в части, не противоречащей Закону РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» ) незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Суд указал, что применение компанией «С» такой формы защиты нарушенного права, как признание права собственности на долю в общем имуществе в виде 25 квартир, в ситуации, когда не определена доля и не произошло ее выделения и передачи в натуре, недопустимо.

Напротив, компания «В» обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти с иском к компании «А» об определении доли участников по договору о долевом участии в строительстве жилых домов, выделении доли в натуре и признании права собственности на конкретные квартиры.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. При определении размера доли участников общей долевой собственности суд руководствовался необходимостью определения долей пропорционально внесенным вкладам, исходя из стоимости всего строительства и стоимости выполненных истцом работ. Затем суд выделил в натуре определенные им доли участников строительства в виде конкретных квартир. И после этого признал право собственности истца на конкретные квартиры.

Алгоритм действий участника строительства, претендующего на часть объекта недвижимости, может следующим.

1. Определяются доли сторон пропорционально их вкладам в строительство объекта.

2. Выделяются в натуре определенные доли в виде конкретных квартир или нежилых помещений.

3. Признается право собственности на выделенные конкретные квартиры или нежилые помещения.

На наш взгляд, соблюдение названного порядка действий позволит участнику строительства защитить свои права и получить то, на что он рассчитывал при заключении договора долевого участия, совместной деятельности или простого товарищества.

Алексей Люкшин, адвокат

http://www.kadis.ru/daily/?id=40626

Право использовать проект дает архитектор

05 Окт 2011

Что должны знать владельцы небольших архитектурных бюро об авторском праве?

В настоящее время вопросы авторского права в архитектуре регулируются Законом об авторском праве и смежных правах и Законом об архитектурной деятельности .

С 1 января 2008 г. названные вопросы будут регулироваться частью 4 Гражданского кодекса РФ . Действующее законодательство называет объектами авторского права: архитектурный проект, то есть архитектурную часть, называемую архитектурным решением, выраженную в рисунках, эскизах, чертежах, планах, разрезах, схемах, моделях и т.д. А также документацию для строительства, разработанную на основе архитектурного проекта, которая представляет собой сокращенный по объему и составу проект на строительство, или рабочий проект. И сам архитектурный объект, то есть здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта.

Если про первый названный объект все, как правило, помнят, то про третий часто забывают, а зря, ведь искажение, перестройка и прочие изменения уже построенного здания, пусть даже и собственником этого здания, нарушают права архитектора. Такие изменения должны осуществляться только с согласия автора.

Спорными могут быть вопросы относительно лиц, которым принадлежат авторские права. Прежде всего таким лицом является сам автор, то есть гражданин, в результате творческого труда которого создан архитектурный проект. Кроме того, автор архитектурного проекта автоматически является еще и автором документации для строительства, разработанной на основе архитектурного проекта, и автором архитектурного объекта. Среди субъектов исключительных прав на произведения архитектуры могут быть и юридические лица. Если произведение создано в порядке выполнения служебных обязанностей работниками, состоящими в трудовых отношениях с организациями, то такое произведение принято считать служебным произведением, и этой организации будут принадлежать, по общему правилу, исключительные права на использование произведения. Здесь следует помнить, что юридическому лицу могут принадлежать только имущественные права, а вот права личные неимущественные все равно остаются у автора-гражданина.

Так, например, право на защиту репутации автора, то есть право автора на защиту произведения от всякого искажения, остается у автора, и соответственно только с его согласия может изменяться проект, рабочая документация или сам построенный объект.

Основным имущественным правом, которое и может передаваться от автора работодателю, заказчику и т.д., является исключительное право использовать свой архитектурный проект или разрешать использовать его для реализации путем разработки документации для строительства и строительства архитектурного объекта.

Алексей Люкшин,адвокат,кандидат юридических наук

http://www.kadis.ru/columns/column.php?t=3&id=43746