ПРЕССА О НАС

Самострой без права на амнистию

31 Март 2014

Верховный суд (ВС) обобщил практику по делам, связанным с самовольными постройками. Служители Фемиды прикрыли очередные лазейки, позволявшие легализовать сомнительные объекты, зато констатировали, что не любой самострой нужно сносить.
Некоторыми правилами питерские власти смогут воспользоваться в ближайшее время. Например, суд разъяснил: если застройщик не исполнил решение о сносе дома (например, на участке ИЖС), власти вправе самостоятельно демонтировать объект и взыскать с нарушителя расходы. В документе есть и весьма спорные пункты.

Бессрочная самоволка
Обзор практики утвержден Президиумом ВС 19 марта. Судьи высшей гражданской инстанции рассмотрели более десятка конфликтных ситуаций, дав пояснения, которые станут обязательными для нижестоящих судов.
Напомним, что еще в 2010 м ВС и Высший арбитражный суд провели совместный пленум, посвященный самовольным постройкам, и подготовили небезызвестное постановление № 10/22. Однако осталось немало спорных моментов, которые привели к расхождениям в практике. Теперь ВС решил заполнить пробелы.
Для начала служители Фемиды разобрались с подведомственностью споров. Зачастую суды общей юрисдикции отправляли в арбитраж тех граждан, которые пытались отстоять права на коммерческие объекты (например, торговые павильоны, построенные без разрешения). ВС пояснил: если гражданин не является индивидуальным предпринимателем и у суда нет доказательств, что тот занимается коммерцией, вид помещения не имеет значения. Такие споры подведомственны судам общей юрисдикции.
С другой стороны, если даже гражданин имеет статус ИП, но покупает квартиру для личных целей, его также не следует отправлять в арбитраж.
При этом ВС в очередной раз подтвердил, что споры должны рассматриваться по месту нахождения самовольной постройки.
Много разъяснений связано с легализацией самостроя. Главное: заявитель должен доказать, что пытался получить разрешение на стройку и акт ввода в эксплуатацию, но по объективным причинам не смог (например, не хватило каких-то документов или согласования затянулись), при этом его постройка соответствует назначению участка, строительным нормам и не нарушает интересов третьих лиц.
Теперь ВС дополнительно разъяснил: если гражданин требует признать право собственности на самострой, но при этом не представил никаких бумаг, подтверждающих, что вел переговоры с уполномоченными органами (например, администрацией района или Службой госстройнадзора), суд вправе вообще оставить иск без рассмотрения. Ведь не ясно, почему гражданину не удалось сдать объект обычным способом.
Юристы обращают внимание еще на один важный момент. «Многие граждане пытаются оформить права на самовольные постройки, ссылаясь на срок приобретательной давности (15 лет), в течение которого они открыто и непрерывно владеют спорными объектами, — говорит адвокат Алексей Люкшин, гендиректор компании «Люкшин и партнеры». — ВС указал, что эта норма не распространяется на постройки, которые расположены, например, на незаконно занятых участках, или есть иные основания усомниться в добросовестности застройщика». Это касается и строительства многоквартирных зданий на землях ИЖС.

Земельная казуистика
Теме ИЖС посвящено еще несколько важных разъяснений. ВС подчеркнул, что, оценивая законность стройки, нужно прежде всего смотреть на разрешенный вид использования пятна. Если даже согласно ПЗЗ участок относится к зоне многоквартирной застройки, это может не играть роли. Суд привел конкретный пример. Он не назвал участников спора и адрес объекта, но ситуация похожа на ту, что сложилась вокруг дома на Горной ул., 22 в Петербурге (уже две инстанции вынесли решение о сносе этого объекта, входящего в состав комплекса «Никитинская усадьба» — см. «НП», № 28/2013).
Инвестор построил на собственном участке ИЖС трехэтажный особняк площадью 1282 кв. м. Проект вызывал недовольство жильцов соседнего дома, которые жаловались на ухудшение норм инсоляции. Граждане стали добиваться сноса объекта. Инвестор апеллировал к тому, что по ходу стройки местные власти приняли ПЗЗ и территория, где расположен спорный надел, теперь отнесена к зоне многоквартирных домов. Однако ВС согласился с тем, что это не оправдывает компанию.
«Из разъяснений следует, что принятие ПЗЗ не изменяет автоматически целевого назначение конкретного участка. Это совсем другая процедура. К тому же инвестор допустил и другие нарушения», — объясняет г н Люкшин.
Есть и другой показательный пример. Некая фирма приобрела в неназванном городе участок в зоне Ж 1, где строительство многоквартирного дома было предусмотрено в качестве условно разрешенного вида использования. Согласно местным нормативам условный вид можно применить только после проведения публичных слушаний и получения специальных согласований. Инвестор их не получил и самовольно построил многоквартирный дом. Теперь этот объект также подлежит сносу.
Новацией можно назвать следующую оговорку ВС. Суд подчеркнул, что, оценивая законность и безопасность постройки, нужно руководствоваться градостроительными нормами, а также СНиПами и другими правилами, которые действовали в момент строительства. Например, гражданин построил баню почти на границе с другим участком. Соседи потребовали ее снести, сославшись на отдельные нормы СНиП. Однако суд установил, что в момент стройки эти нормы еще не были приняты, а значит, не могут служить основанием для сноса.
Впрочем, опрошенные юристы считают этот пункт крайне неоднозначным (см. мнения экспертов).

Проверь сам
ВС прикрыл еще одну лазейку, которой пользовались недобросовестные застройщики. Например, компания продала по инвестдоговору секцию в таун-хаузе. Стройка велась без разрешения. После окончания работ фирма получила техпаспорт на объект и предложила покупателю оформить собственность через суд (ссылаясь на то, что гражданин выполнил все условия договора и стал заложником чужой нерасторопности).
Застройщик выступил ответчиком и подтвердил права покупателей на жилье. Судьи вступились за граждан (не разбираясь в нюансах строительства), однако ВС их не поддержал. Выяснилось, что участок был получен под магазин, а не под жилье. При этом местные власти не давали добро на изменение целевой функции. ВС подчеркнул, что позиция ответчика в данном случае не имела значения.
Кроме того, Верховный суд указал, что недопустимо признавать право собственности на часть объекта самовольного строительства. Правда, не ясно, что делать, если граждане уже умудрились оформить квартиры на участке ИЖС, а суд признал, что объект возведен незаконно. Из позиции ВС следует, что регистрация не помешает сносу.
Есть другой важный пример. Гражданин Г. получил в аренду у муниципалов участок под магазин. В договоре, рассчитанном на 10 лет, сказано, что площадь павильона не должна превышать 150 кв. м. Гражданин построил трехэтажный объект площадью 1330 кв.м (который занял почти весь участок) и попытался через суд оформить его в собственность. Две инстанции удовлетворили иск, поскольку никто не стал оспаривать права инвестора. Однако ВС отправил дело на новое рассмотрение, пояснив, что судьям необходимо самостоятельно установить, не нарушает ли такая постройка права и интересы соседей, а также правила застройки.
При этом ВС подчеркнул, что судьи не должны отказывать в легализации самостроя лишь по той причине, что участок находился в аренде у инвестора. Если в момент стройки договор действовал и позволял съемщику осваивать пятно, арендатор может претендовать на постройку (если не нарушены прочие нормы).

Нерушимый самострой
Перекрывая кислород нерадивым инвесторам, ВС в то же время подчеркнул, что не любой самострой полежит принудительному сносу.
«Например, судам необходимо убедиться в том, что нарушение является неустранимым», — уточняет г н Люкшин. ВС привел следующий пример. Гражданин К. построил на собственном участке жилой дом площадью 304 кв. м. Назначению пятна это не противоречило, но часть постройки (гаражный бокс размером 0,2х6 м) выступала за красную линию. Администрация требовала снести весь дом, однако высшая инстанция пришла к выводу, что нарушение можно устранить, разобрав лишь гараж.
Кроме того, суд не вправе обязать застройщика снести самовольную постройку, если однозначно не доказана его вина. Так, некая фирма получила разрешение на строительство АЗС. Этот проект вызвал недовольство владельцев соседних пятен. Они доказали в суде, что проект не соответствует санитарным нормам, а надел под автозаправку сформирован незаконно. Суд обязал застройщика снести объект, однако ВС оправдал фирму, которая согласовала стройку должным образом. Поскольку нарушение произошло по вине властей, им и отвечать.
Если же вина застройщика доказана и суд выносит решение о сносе, он вправе установить конкретный срок исполнения вердикта. Если ответчик игнорирует предписание, истец вправе выполнить демонтаж своими силами, а затем взыскать с нарушителя понесенные расходы.
Еще один крайне важный аспект связан с обеспечительными мерами. Если чиновники добиваются сноса объекта, то на время рассмотрения спора суд может наложить запрет на любые работы на участке. Однако известны случаи, когда инвесторы игнорировали этот запрет, ссылаясь на то, что принятые меры касаются только участников спора, и если работы проводит сторонняя фирма, то она может и не знать о решении. ВС пояснил, что приставы вправе добиваться исполнения вердикта от всех подрядчиков, имеющих договорные отношения с ответчиком.

Мнения экспертов
Алексей Люкшин,
гендиректор компаний «Люкшин и партнеры» и «ЮрСтройКонсалт»:
– Некоторые пункты документа оставили широкие возможности для их трактовки. Например, ВС указал, что, оценивая законность объекта, суд должен смотреть, нарушал ли застройщик градостроительные и прочие нормы в момент строительства. Если, например, фирма возвела многоквартирный дом на участке ИЖС, но потом все же сумела изменить назначение пятна, то власти все равно могут предъявить претензии. Впрочем, думаю, что в этом случае инвесторы смогут рассчитывать на сохранение построек.

Дмитрий Некрестьянов,
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:
– Сейчас арбитраж и суды общей юрисдикции одинаково трактуют большинство вопросов, связанных с самовольным строительством, поскольку опираются на совместное постановление Пленума № 10/22.
В то же время нельзя не заметить два существенных различия в подходах.
Во первых, вопросы приобретательной давности. По мнению ВАС, до 1995 года (когда вступила в силу первая часть ГК) понятие «самовольное строительство» было применимо только к жилым домам, поэтому любые другие объекты, созданные до вступления в силу ст. 222 ГК, не могут быть самовольными постройками, и нет необходимости ссылаться на приобретательную давность как основание возникновение права.
Во вторых, суды по-разному оценивают соответствие объекта градостроительным и строительным нормам и правилам. Арбитражные суды руководствуются нормами в редакции, действующей на дату рассмотрения спора (так как до решения суда объект формально не существует, и оценку нужно делать на момент его легализации), а ВС предлагает опираться на нормативы, действовавшие на момент фактического создания объекта.

Павел Ильиных,
руководитель практики разрешения споров компании Rightmark group:
– Во многом обзор повторяет тезисы, изложенные в совместном постановлении Пленумов ВАС и ВС РФ №10/22. Но есть и новые подходы. Некоторые решения вызывают неоднозначную оценку. Например, судам предложено оставлять без движения иски о признании права собственности на самовольные постройки, если нет доказательств, что истец пытался легализовать объект. Это правильно с точки зрения процедуры доказывания. Но если суды отнесутся к инициативе формально, это может привести к необоснованным ограничениям: судьи будут искать предлог, чтобы оставить иски без движения и снизить нагрузку.
Принципиально новой можно считать патерналистскую позицию ВС РФ о возможности признания права собственности на самовольную постройку за арендатором участка. Это противоречит не только действующему законодательству, но и постановлению №10/22.

Роман Денисов
Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, №13(801) 31.03.14, c.10

Застройщики судятся с Смольным. И побеждают!

10 Дек 2012

Очередной инвестор оспорил отказ Смольного предоставить участок под застройку. Победу одержала фирма «София», которая собирается возвести спорткомплекс на Васильевском острове.
Не проходит месяца, чтобы какая-нибудь компания не опротестовала бездействие города по выделению участков. Раньше такое случалось крайне редко.
В каждом конфликте свои нюансы, но прослеживается и общий тренд. Смольный заворачивает проекты, начатые при прежнем губернаторе. Предприниматели обращаются в суды и все чаще добиваются успеха. Особенно если город отказал в выделении участка после того, как девелопер провел изыскательские работы и получил согласования профильных комитетов.
Одной из первых победу отпраздновала фирма «Конкорд Менеджмент и Консалтинг». Еще в конце прошлого года суд обязал город предоставить ей участок рядом с парком 300 летия под Центр водного туризма. Фирма благополучно завершила изыскания. Смольный утвердил акт выбора участка. Однако соответствующее постановление правительства так и не вышло (якобы из-за разногласий между комитетами). Инвестор устал ждать и обратился в арбитраж, требуя признать незаконным бездействие чиновников. Суд удовлетворил иск, решение вступило в силу.
В начале нынешней осени аналогичного успеха добилась фирма «ПаркингИнвест 5». Суд обязал Смольный предоставить ей участок под многоярусный гараж на улице Профессора Попова. Компания давно провела изыскания, организовала общественные слушания по проекту планировки квартала, после чего КГА утвердил акт о выборе участка. Подготовка проекта заняла еще пару лет. Но в этом году город отказался утверждать постановление о строительстве. Чиновники сослались на пресловутое решение горсуда по делу о высотках, оставленное в силе Верховным судом. Напомним, в марте 2011 го ВС признал высотные регламенты, в том числе и локальные доминанты в пределах охранных зон, незаконными. Спорный участок оказался в одной из зон охраны. Однако арбитраж пришел к выводу, что заворачивать проект на финальной стадии — незаконно.
В ноябре показательную победу одержала фирма «Модерн-проект». В 2010 м она запросила участок для строительства автосервиса в Сестрорецке. Успешно провела изыскательские работы, получила одобрения профильных комитетов и районной администрации. В декабре 2011 го было опубликовано сообщение о предстоящем выделении надела для строительства. Следующим шагом должно было стать утверждение акта о выборе участка. Однако Смольный завернул проект, объяснив, что отныне все объекты для строительства и реконструкции решено предоставлять только по результатам торгов (за редкими исключениями). Однако за инвестора вступился арбитражный суд, подчеркнув, что схему выделения наделов с предварительным согласованием мест размещения объектов пока никто не отменял. А Смольный не представил доказательств, что на спорное пятно имелись другие претенденты.
Не прошло и месяца, как очередной инвестор успешно опротестовал бездействие чиновников. Фирма «София» еще пять лет назад подала заявку на предоставление участка в районе домов 87–89 по Среднему проспекту В. О., где хотела возвести спортивно-оздоровительный центр. В 2008 м Смольный передал ей под изыскания 3559 кв. м. После завершения работ КГА утвердил акт о выборе участка под застройку. Проект согласовали и другие комитеты. В прошлом году был получен кадастровый паспорт, в котором говорилось, что надел предназначен для спортивных сооружений. Но в этом году Комитет по строительству возвратил инвестору поданные документы. Как и в случае с объектом «ПаркингИнвест 5», Смольный сослался на пресловутое решение горсуда по делу о высотках. Инвестор счел, что к нему придираются. На днях арбитраж обязал город «принять решение о предоставлении участка для строительства».

Двухголовая Фемида…

10 Окт 2011

Фирмы и организации лишились возможности через суд оформить в собственность помещения в новостройках, которые не удается зарегистрировать в обычном порядке из-за разногласий застройщика и КУГИ.
Позиция арбитража противоречит практике, сложившейся в судах общей юрисдикции, где «физики» (в схожей ситуации) успешно добиваются признания прав на квартиры. Причина расхождений — в летнем постановлении Пленума ВАС.Там указано, как следует трактовать инвестиционные и предварительные договоры, по которым застройщик принимал деньги (см. «НП», №28/2011).
Этот документ заставил нижестоящие суды изменить подход к типовым спорам. Показательно недавнее решение петербургского арбитража.
Компания «Фрирайдер СПб» подала иск к печально известному ЖСК 1492, требуя признать право собственности на помещение в доме на пр. Славы, 51. В 2007 м стороны заключили инвестиционный договор (по 39 му ФЗ) на покупку встройки во второй очереди ЖК «Славбург». Дом сдан в конце 2010 го.
Застройщик благополучно подписал акт приемки-передачи. Однако Управление Росреестра отказало покупателю в оформлении прав на квартиру, поскольку у ЖСК 1492 остались долги перед городом по аренде. Фирма «Фрирайдер СПб» обратилась в арбитраж. Районные суды в аналогичной ситуации, как правило, идут навстречу гражданам, у которых заключены инвестиционные (и даже предварительные) договоры, при условии, что застройщик признает требования. Арбитраж до недавних пор также удовлетворял подобные иски, полагая, что разборки города и застройщика не должны ущемлять интересы клиентов. (См., например, «НП», №34/2011 — историю с фирмой «Жилстройинвест».)
Однако компания «Фрирайдер СПб» получила отказ, хотя ЖСК 1492 не возражал против иска. Сославшись на постановление Пленума ВАС, суд квалифицировал инвестдоговор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и пришел к выводу, что иск можно удовлетворить лишь в том случае, если объект находится в собственности продавца. В данном случае права ЖСК 1492 на встройку не зарегистрированы, а значит, покупатель может требовать возврата уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков — но не признания собственности.
«Застройщики давно нашли эту юридическую «дырку» и по решению суда регистрировали право собственности покупателей. Такой практике ВАС сказал однозначное «нет». Теперь можно только дожидаться, пока застройщик оформит объект на себя, а если ждать не хочется — отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, — поясняет Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры». — Практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции вскоре станет диаметрально противоположной, и простая перемена лиц в обязательстве (переуступка прав с юрлица на «физика») позволит добиться желаемого результата».
«Наш законодатель и ВАС что ни сделают, получается как всегда, — развивает тему адвокат Алексей Люкшин. — Высший арбитраж хотел легитимизировать предварительные договоры. Сделали — прослезились… Теперь ВАС считает, что первоначальное право собственности получает лишь застройщик. Вот только ВАС для общих судов не указ. Пока, во всяком случае».
Самый простой способ обойти запрет — переуступить права и подать новый иск в районный суд. Вероятно, вскоре эта практика станет

Роман Денисов
Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 40(675) 2011-10-10, c.6

Алексей Люкшин: “Негативных новшеств гораздо больше!”

05 Окт 2011

Новый закон не столько защищает права дольщиков, вложивших деньги в проблемные объекты, сколько создает для них новые сложности, считает адвокат Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры».

Многие заинтересованные лица ждали этого документа, надеясь, что он защитит права и законные интересы участников строительства (далее — дольщиков). Однако изучение принятого правового акта изумило юристов, специализирующихся на этой проблеме.

Сначала перечислим плюсы, благо их совсем немного.

Законодатель наконец-то уравнял в правах всех участников строительства, заключивших самые разные договоры. Все граждане, так или иначе отдавшие деньги застройщику, теперь равны в правах. Замечательно! На этом положительные моменты нового закона, увы, исчерпываются.

Теперь о негативных новшествах. Их гораздо больше!

С начала процедуры банкротства все действия застройщика по распоряжению имуществом, в том числе — квартирами, которые дольщики оплатили, могут совершаться ТОЛЬКО с письменного согласия арбитражного управляющего. Однако управляющего назначает арбитражный суд с подачи кредитора, подавшего заявление о банкротстве застройщика. Как правило, это подрядчик или поставщик материалов. Очевидно, что их интересы прямо противоречат интересам дольщиков. Им нужно получить свои деньги, пусть и за счет продажи дома, построенного на деньги граждан.

С начала процедуры банкротства требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования дольщиков могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика и только в арбитражном суде.

Погасить требования дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства можно только при одновременном соблюдении нескольких условий.

А) Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает более чем на 5% размер требований всех дольщиков. Если стоимость прав застройщика выше, дольщики должны будут собрать недостающую сумму, внести средства на депозит суда и надеяться, что суд передаст им недостроенный дом.

Б) Имущества, которое остается у застройщика после передачи объекта дольщикам, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очередей (это требования по возмещению вреда здоровью и выплате зарплаты работникам застройщика). Если недостаточно — дольщики должны будут погасить долги застройщика.

В) Отсутствуют кредиторы, не являющиеся дольщиками, которые имеют права залога на объект незавершенного строительства и участок (чаще всего это банки). Если такие кредиторы есть, они должны согласиться на передачу объекта незавершенного строительства дольщикам. То есть банк (залогодержатель) должен фактически отказаться от своих прав в пользу дольщиков, что маловероятно. Если банк не подарит свои требования дольщикам, они опять-таки должны будут собрать деньги на уплату долгов застройщика.

Г) Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности. То есть застройщик обязан для этого зарегистрировать право собственности на объект. А если он этого не сделает? А если КУГИ не даст согласия на это?

Погашение требований путем передачи квартир дольщикам тоже возможно лишь при одновременном выполнении нескольких условий:
– есть разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
– застройщик и участники строительства не подписали передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
– стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% размер всех требований дольщиков;
– имущества, которое остается у должника после передачи дольщикам жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очередей;
– отсутствуют требования кредиторов (не дольщиков) по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом (опять же — чаще всего это банки).

Для погашения требований дольщиков по денежным обязательствам, если залогодержатели (например, банки) не отказались от своих прав в пользу дольщиков, дом придется продавать на торгах. Полученные деньги делятся следующим образом: 60% направляется на погашение требований банков; 25% — на погашение денежных требований дольщиков; 10% — на погашение требований кредиторов первой и второй очередей.

Оставшиеся 5% понадобятся на оплату судебных расходов, вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим, чтобы обеспечить исполнение возложенных на него обязанностей.

Согласитесь, картина получается (для дольщиков) совсем печальная.

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 29(664) 2011-07-25, c.18

Снос без последствий

05 Окт 2011

Конфликтов вокруг незаконного сноса памятников, увы, все больше. К какой ответственности можно привлечь нарушителей? И почему им не грозят серьезные санкции? О правовых аспектах подобных ситуаций рассуждает адвокат Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры».
В связи с участившимися конфликтами, связанными с судьбой памятников, особую актуальность приобретает постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ №10478/10 от 30.11.2010. Как известно, правовую позицию ВАС РФ обязаны учитывать арбитражные суды при рассмотрении аналогичных дел.
Суть спора, который разрешил ВАС, следующая. Правительство Москвы издало постановление «О воссоздании, реконструкции памятника архитектуры «Городская усадьба конца XVIII — начала XIX веков». В документе отмечалось, что ЗАО «Белимар» является собственником подлежащего реконструкции объекта. После завершения работ по воссозданию памятника его владелец должен был заключить охранный договор с управлением охраны памятников.
С иском в арбитраж обратилось Росимущество. Федералы ссылались на то, что правительство Москвы неправомерно распорядилось памятником, находящимся в собственности РФ, продав его ЗАО «Белимар», а инвестор незаконно снес двухэтажное нежилое здание и возвел на его месте новый объект. Истец потребовал восстановить снесенный памятник в тех же границах на том же участке и передать его РФ в лице Росимущества.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении иска. Дело было рассмотрено Президиумом ВАС РФ, который пришел к такому же выводу.
Мы абстрагируемся от правомочности самого решения столичного правительства о продаже в частную собственность памятника архитектуры, в постановлении Президиума ВАС РФ интересен другой правовой аспект.
Росимущество, обращаясь в суд с требованием возместить вред, причиненный РФ, ссылалось на ст. 1082 ГК РФ и настаивало на восстановлении памятника с передачей его Федерации.
Однако, руководствуясь ст. 1082 ГК РФ, суд (в зависимости от обстоятельств дела) должен был обязать лицо, ответственное за причинение вреда, возместить его в натуре (передать вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или же компенсировать причиненные убытки (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В данном случае истец не заявлял требования о возмещении убытков, а возмещение вреда в натуре также не представляется возможным. Статья 1082 ГК РФ не предполагает создания нового объекта и передачу его в качестве компенсации вреда. Возместить его может лишь вещь, определяемая родовыми признаками. Однако памятник уникален, поэтому передача вещи того же рода и качества исключается.
Более того, поскольку на момент продажи инвестору памятник находился в разрушенном состоянии, требование восстановить его по сути означает обязанность привести здание в прежний аварийный вид, что противоречит целям охраны объектов культурного наследия. Иначе говоря, истец избрал ненадлежащий способ защиты и восстановления его нарушенных прав.
Отсюда вывод: при незаконном и несогласованном разрушении, сносе, демонтаже памятников архитектуры виновных можно привлечь лишь к ответственности в виде возмещения вреда. Требовать от них восстановления памятника в прежнем виде, если он был в аварийном состоянии, нельзя. Как невозможно требовать и создания нового объекта в качестве компенсации.
Исходя из правовой позиции ВАС РФ лица, нарушающие законодательство об охране памятников (в том числе и памятников архитектуры), могут не опасаться, что их понудят воссоздать разрушенные объекты. Максимум, что грозит таким «девелоперам», — это штраф и взыскание убытков. При этом размер компенсаций вряд ли будет велик: рыночной стоимости у памятников архитектуры практически нет, а так называемая остаточная стоимость здания, построенного 100-200 лет, мала.

Анастасия Ясинская
Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 22(657) 2011-06-06, c.15

Место обязывает

05 Окт 2011

Где должен рассматриваться арбитражный спор между юрлицами по поводу недвижимости, если стороны находятся в одном городе, а объект — в другом? Считать такой конфликт корпоративным или это все же спор о правах на недвижимое имущество? Об этом рассуждает адвокат Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры».
Осенью прошлого года Высший арбитражный суд РФ (ВАС) принял постановление по делу №6470/10, которым должны руководствоваться судьи на местах при рассмотрении аналогичных споров.
Суть конфликта: в Арбитражный суд Вологодской области обратились ООО «Стеди», считающее себя участником ООО «Финансовая инвестиционная компания «Агро», а также компания «Агро» в лице Мельниковой С.Е., полагающей, что именно она является надлежащим руководителем компании. Иск был направлен к ОАО «Коммерческий банк развития газовой промышленности Севера «СЕВЕРГАЗБАНК» о признании недействительным договора об ипотеке, заключенного между компанией «Агро» (залогодателем) и банком (залогодержателем).
Истцы также просили суд обязать территориальное управление Росреестра снять обременение в виде ипотеки с заложенного недвижимого имущества — офиса, расположенного в Петербурге.
Исковые требования мотивированы тем, что спорная сделка заключена с нарушением установленного законом РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» порядка совершения сделок с заинтересованностью и крупных сделок. А поскольку спор носит корпоративный характер, рассматриваться он должен по месту нахождения юридического лица (в Вологде).
Однако Арбитражный суд Вологодской области передал дело по подведомственности в Арбитражный суд Петербурга и Лен¬области, посчитав, что истец нарушил правила исключительной подсудности: иски о правах на недвижимость предъявляются в арбитраж по месту ее нахождения.
ВАС РФ согласился с мнением суда первой инстанции. Решающим для ВАС РФ стало то, что наряду с требованием о признании договора об ипотеке недействительным (корпоративный спор) истцы заявили требование о погашении регистрационной записи об ипотеке (спор о праве на недвижимость).
Судебное решение служит основанием для внесения записи в государственный реестр прав. Истцы преследовали единую цель — признать зарегистрированное обременение отсутствующим, следовательно, рассматриваемый спор фактически является спором о правах на недвижимость.
Конечно, можно возразить, что требование о признании договора ипотеки недействительным порождает корпоративный спор, который должен рассматриваться по месту нахождения организаций. И только на основании решения этого спора будет поставлен вопрос о том, перейдет право на недвижимость или нет.
Но поскольку правовая позиция ВАС РФ обязательна для всех арбитражных судов (де-факто правосудие в России становится все более прецедентным), всем участникам рынка следует понимать: в каком бы уголке страны ни находились компании, заключающие договоры ипотеки, споры по ним будут рассматривать суды по месту нахождения недвижимости.

Анастасия Ясинская
Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 12(647) 2011-03-28, c.16

Алексей Люкшин: “Де-факто правосудие в России становится все более прецедентным”

05 Окт 2011

КУГИ регулярно предоставляет в краткосрочную аренду участки, на которых появляются торговые павильоны, автосервисы и т.п. По истечении срока договоров комитет нередко подает иски о выселении предпринимателей невзирая на построенную недвижимость. Тем приходится покидать землю, разрушая постройки, что явно не способствует развитию малого и среднего бизнеса. Однако подобные споры могут решаться и в пользу предпринимателей, уверен адвокат Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры».
Этой проблеме посвящено постановление Президиума ВАС РФ №10661/10 от 25.01.2011 о порядке применения ст. 622 ГК РФ. Эта статья предусматривает, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором.
Суть судебного спора. Между администрацией города и предпринимателем был заключен договор аренды участка для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Договор был зарегистрирован в установленном порядке.
По истечении срока его действия предприниматель продолжал пользоваться участком, и поскольку администрация не возражала, то в силу ст. 610 и 621 ГК РФ это послужило основанием для возобновления договора на неопределенный срок. В дальнейшем арендатор возвел в составе указанного комплекса торговый павильон.
Однако в связи с тем, что администрация приняла решение о реконструкции всего квартала, предпринимателю направили уведомление об отказе от договора аренды. Поскольку он не покинул территорию в разумный срок, администрация обратилась в арбитраж, требуя освободить участок, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть арендодателю.
При рассмотрении этого дела перед судами встал вопрос: подлежит ли удовлетворению предъявленный иск, если это предполагает демонтаж магазина, являющегося частью торгово-бытового комплекса (недвижимого имущества), возведенного до заключения договора аренды участка?
ВАС РФ решил, что в иске об освобождении участка может быть отказано, если объект считается недвижимостью и не содержит признаков самовольной постройки. Тот факт, что после прекращения договора аренды собственник объекта утратил право пользования участком, не является основанием для сноса. В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной под эту недвижимость частью территории.
Высшая судебная инстанция сформулировала следующие правовые позиции.
1. Тот факт, что торговый комплекс строился на основании распорядительных документов органов местного самоуправления и в соответствии с утвержденной ими проектной документацией, свидетельствует о согласии муниципального образования с возведением объекта недвижимости.
2. Статья 622 ГК РФ не может применяться, если удовлетворение иска об освобождении участка предполагает демонтаж торгового павильона, являющегося частью объекта недвижимости, который находился на участке на момент заключения договора аренды этой территории.
Таким образом, если на участках, предоставленных даже в краткосрочную аренду, законно построены павильоны, фактически являющиеся объектами недвижимости (неразрывно связаны с землей, не могут быть перенесены без причинения существенного ущерба), то по истечении договора аренды они не могут быть демонтированы. Предпринимателю следует лишь доказать в суде, что павильон построен со всеми согласованиями, с разрешения местной администрации и фактически является объектом недвижимости.
Это постановление Президиума ВАС РФ подлежит применению, даже если есть судебные решения о выселении предпринимателя и освобождении участка. То есть уже вступившие в законную силу решения могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам.
Если «творчески» развивать правовую позицию ВАС РФ, можно говорить и о последующем признании права собственности на подобные строения (фактически относящиеся к недвижимости).
Вердикты ВАС общеобязательны и подлежат применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных споров. Это позволяет обеспечить единство судебной практики и минимизировать возможность отмены принятых решений вышестоящими инстанциями. Де-факто правосудие в России становится все более прецедентным.

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 14(649) 2011-04-11, c.15

“Односторонний отказ КУГИ от инвестдоговора — незаконен”

05 Окт 2011

При реконструкции и новом строительстве отношения между властью и застройщиками регулируют два основных документа: постановление правительства, разрешающее проектирование и строительство, и договор аренды участка на инвестиционных условиях, заключенный с КУГИ.

Зачастую правительство отменяет ранее изданные постановления, а КУГИ отказывается продлевать договор с инвестором или в одностороннем порядке выходит из него. В обоих случаях застройщик вправе оспорить эти действия в суде. Что для этого нужно предпринять, рассказывает адвокат, к.ю.н. Алексей Люкшин.

Чтобы Смольный решил отменить изданное постановление, как правило, нужны два условия: инвестор не в полном объеме перечислил деньги в бюджет или нарушил сроки работ.

Возражая, застройщик должен доказать два основных обстоятельства: нарушение законодательства при принятии такого решения и нарушение его прав и законных интересов в сфере предпринимательства или иной экономической деятельности. Сделать это инвестору зачастую сложно, и он проигрывает подобные судебные дела.

Рассмотрим конкретный пример. На основании постановления правительства компания получила право реконструкции здания с правом оформить собственность на результат инвестирования. Она перечислила в бюджет всю причитающуюся сумму и почти полностью выполнила работы.

Затруднения возникли лишь при сдаче объекта соответствующим инстанциям, что повлекло серьезное нарушение сроков, предусмотренных постановлением. При этом именно город необоснованно уклонялся от подписания акта. Совершенно неожиданно для инвестора вышло постановление о признании документа, разрешающего реконструкцию, утратившим силу.

Как обычно, в нем не определена судьба объекта инвестирования (кому он передается, компенсируются ли затраты на реконструкцию и т.д.), было просто сказано: признать утратившим силу, и все. В этом случае инвестору необходимо доказать, что он надлежащим образом выполнил условия как постановления, так и инвестиционного договора аренды (выплатил средства в бюджет и реконструировал здание).

Кроме того, необходимо доказать нарушение законодательства при принятии оспариваемого постановления правительства.

В соответствии со ст. 10 Закона Санкт-Петербурга №282-43 от 17.06.04 «О порядке предоставления объектов недвижимости…», если инвестор не может исполнить инвестиционный договор из-за незаконных действий (бездействия) органов власти, это служит безусловным основанием для увеличения сроков строительства. Все свои обязательства инвестор исполнил, значит, необходимо было продлить сроки работ, а не отменять постановление, их разрешающее.

Кроме того, в соответствии с п. 6-1.3 положения «О порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции», утвержденного постановлением правительства Петербурга №1592 от 21.09.04, если готовность объекта составляет более 10%, то органы госвласти принимают решение продлить сроки.

Признать постановление утратившим силу можно только в случае, если готовность объекта менее 10%, а сроки нарушены из-за ненадлежащего исполнения инвестором своих обязательств. В нашем случае не было никаких правовых оснований для признания правового акта о предоставлении объекта недвижимости для строительства или реконструкции утратившим силу.

Инвестору необходимо доказать и нарушение своих прав и законных интересов в сфере предпринимательства и иной экономической деятельности. Из-за отмены постановления невозможно оформить и зарегистрировать права застройщика на объект инвестирования. Это утверждение основывается на действующих в Петербурге правилах сдачи в эксплуатацию завершенных объектов, оформления протоколов КУГИ об исполнении инвестиционных условий и государственной регистрации прав на объекты недвижимости (объекты инвестирования).

В соответствии с ТСН 12-316-2002 «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости» для приемки в эксплуатацию в первую очередь нужен «распорядительный документ администрации Санкт-Петербурга о строительстве или реконструкции (реставрации)».

Очевидно, что без разрешения на ввод в эксплуатацию невозможна и государственная регистрация права на объект. Решение о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции принимает правительство города. Оно же утверждает инвестиционные условия и критерии выявления победителей торгов. Уполномоченный орган исполнительной власти заключает от имени Петербурга договоры аренды участков.

Таким образом, главным основанием для предоставления объекта инвестирования, для подготовки документов об исполнении условий инвестирования, для последующей регистрации прав на объект служит именно постановление городского правительства (ранее — распоряжение правительства или администрации).

Отмена или признание утратившим силу названного ненормативного акта делает невозможным юридическое завершение инвестиционной деятельности и регистрацию прав на объект инвестирования. Это, несомненно, нарушает права и законные интересы заявителя.

В судебной практике случаи признания постановления Правительства Петербурга (Распоряжения Губернатора или Администрации) о проектировании и строительстве утратившим силу, при наличии бесспорных доказательств исполнения инвестором всех своих обязательств, встречаются крайне редко.

Можно привести в пример одно судебное дело, дошедшее до Высшего арбитражного суда РФ. В его постановлении буквально сказано: «Заявитель не представил доказательств того, что по вине государственных органов не исполнены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома, что свидетельствует об отсутствии доказательств нарушения прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности».

Таким образом, рассуждая от обратного, суд признает, что если бы инвестиционные условия были не исполнены по вине государственных органов, то налицо было бы нарушение прав заявителя. Значит, у инвестора, предоставившего суду все необходимые доказательства, есть шансы в судебном порядке доказать незаконность отмены постановления.

Второй документ, необходимый для реализации проектов реконструкции и строительства, — инвестиционный договор аренды земли. Его обязательное условие — срок не только окончания строительства, но и самой аренды участка. Его устанавливает правительство, и он дублируется в договоре.

Очень часто застройщики не укладываются в эти сроки. И также часто стороны не вносят в договор соответствующих изменений. Если по истечении срока договора стороны продолжают отношения, он считается продленным на неопределенное время. В силу прямого указания ст. 610 ГК РФ такой договор аренды в любой момент может прекратить одна из сторон. Как правило, такой стороной является КУГИ. Полагаем, что это незаконно.

Рассмотрим описанную выше ситуацию. Компания не могла подписать акт о выполнении работ по вине соответствующего государственного органа. Срок договора истек, и он продлился на неопределенный срок. Через некоторое время КУГИ направил уведомление компании об отказе от договора аренды, и через три месяца ФРС зарегистрировала его прекращение.

Однако полагаю, что к правоотношениям между инвестором и КУГИ неприменима норма ст. 610 ГК РФ, а потому односторонний отказ КУГИ от договора противоречит действующему законодательству. К примеру, п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но эта норма распространяется только на арендные правоотношения. Договор между КУГИ и инвестором только по названию является арендным.

По содержанию это именно инвестиционный договор, предусмотренный Федеральным законом №39 от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако в соответствии с постановлениями правительства Петербурга, на основании которых и заключаются договоры аренды на инвестиционных условиях, застройщикам предоставляются объекты недвижимости для строительства (реконструкции) и последующего оформления их в собственность.

При этом городское правительство обязывает КУГИ заключить именно инвестиционный договор, а лицо, которому предоставляются земля или иной объект, называется инвестором.

В договорах между инвестором и КУГИ говорится о предоставлении участка или иного объекта для осуществления инвестиционного проекта строительства или реконструкции с последующим получением результата инвестирования в собственность. Договорами кроме арендных платежей за землю предусмотрено и перечисление средств в бюджет (на развитие городской инфраструктуры и т.д.).

Они предусматривают не возврат имущества после окончания срока контракта, а наоборот — оформление права собственности на объекты инвестирования.

Из этого следует, что к таким правоотношениям сторон неприменима норма ст. 610 ГК РФ о праве одной из сторон отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке. Если инвесторы столкнулись с отказом КУГИ от договора аренды на инвестиционных условиях, есть все основания оспорить его в судебном порядке.

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 6(540) 2009-02-16, c.24
http://www.nsp.ru/nums/15986.html

Самое интересное — это право СРО оспаривать решения органов власти”

05 Окт 2011

конце 2007 года вступил в силу закон о саморегулируемых организациях. В июле 2008-го приняты поправки в Градостроительный кодекс, регламентирующие деятельность СРО в строительстве. Тем не менее у участников рынка до сих пор нет четкого представления о правилах работы в новых условиях. О некоторых сложных юридических коллизиях рассказывает адвокат, к.ю.н., докторант юридического факультета СПбГУ Алексей Люкшин.

Институт саморегулирования предусматривает, что группа участников профессиональной или предпринимательской деятельности может устанавливать правила и стандарты ее ведения, контролировать соблюдение требований, применять санкции к нарушителям и обеспечивать внесудебное разрешение споров. Саморегулирование может быть добровольным или делегированным.

Первый вариант предполагает, что участники деятельности сами устанавливают правила и стандарты, а также надзирают за их выполнением. Членство в таких саморегулируемых организациях (СРО) не является обязательным условием для осуществления профессиональной деятельности. Делегированная форма связана с передачей некоторых государственных функций по регулированию рынка. В этом случае членство становится обязательным.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса обязательным является саморегулирование в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта, если эти работы влияют на безопасность объектов капитального строительства. Членство в названных СРО обязательно для компаний и предпринимателей, работающих в этих сферах. Работы без выданного СРО свидетельства о допуске признаются административным правонарушением и влекут наложение штрафа или даже приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Уже после принятия закона о СРО стал обсуждаться вопрос о применении его к организациям хоть и поименованным в специальных законах саморегулируемыми, но не наделенным публичными функциями. Некоторые юристы полагают, что такие организации нельзя называть СРО. А значит, на них не распространяется действие закона о СРО.

Мне представляется, что эта проблема надуманна. Закон не говорит о наделении СРО публичными функциями. Он называет саморегулированием самостоятельную и инициативную деятельность по разработке стандартов и правил и контролю за их соблюдением. Я предложил бы не лишать организации, созданные в целях «самоорганизации», статуса саморегулируемых. Достаточно делить саморегулирование, как было сказано выше, на добровольное и делегированное, с добровольным или обязательным членством.

Еще до принятия закона о СРО обсуждался вопрос, делегируются ли государственные функции и полномочия этим организациям, будут ли СРО реализовывать функции государственных лицензирующих органов. Особенно это очевидно на примере саморегулирования в строительстве. СРО разрабатывают и утверждают стандарты, выдают допуски, могут применять меры дисциплинарного воздействия вплоть до исключения из СРО.

По нашему мнению, говорить об «огосударствлении» саморегулируемых организаций и тем более о «приватизации» государства не совсем правильно.

Во-первых, СРО не выступают от лица и в интересах публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований).

Во-вторых, государство сохраняет за собой контроль и надзор за осуществлением той или иной деятельности. В случае с профессиональными участниками рынка ценных бумаг или аудиторами сохраняется государственное лицензирование этих видов деятельности. Над изыскательской, проектной и строительной деятельностью сохраняется государственный надзор.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ органы госстройнадзора проверяют соответствие выполнения работ и применяемых строительных материалов требованиям технических регламентов и проектной документации, а также наличие разрешения на строительство.

В-третьих, саморегулирование сможет реализовываться только при соблюдении обязательных требований, изложенных в СНиП и технических регламентах и стандартах. Кроме того, ст. 23 закона о СРО и ст. 55.19 Градкодекса РФ прямо предусматривают государственный контроль (надзор) за деятельностью саморегулируемых организаций. А ст. 21-22 Закона о СРО и п. 7 ст. 55.19 Градкодекса РФ перечисляют основания для исключения (в судебном порядке) сведений о некоммерческой организации из государственного реестра СРО. Это влечет не только прекращение деятельности организации, но и невозможность в течение года снова попасть в реестр.

Следовательно, государство делегирует СРО лишь некоторые свои функции, при этом оставляя за собой не только контроль и надзор за ними, но и возможность прекратить их деятельность.

Еще один важный вопрос: допустима ли конкуренция между СРО, объединяющими субъектов одного вида деятельности?

Существует точка зрения, отрицающая возможность конкуренции. Сторонники такого подхода считают, что СРО должны создаваться строго по территориальному принципу, исключающему наличие нескольких организаций на одной территории (аналог — нотариат). Такой подход объясняется непринятием «расщепления» государственных функций между множеством СРО.

Закон о СРО хоть и не говорит об ограничении количества организаций на одной территории или в одном субъекте Федерации, но в п. 2 ст. 3 прямо указывает на возможность объединения в одной организации субъектов деятельности определенного вида, если это предусмотрено федеральными законами. Косвенно о недопустимости конкуренции между СРО одного вида говорится и в п. 2 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ: индивидуальный предприниматель или юрлицо вправе иметь допуск к работам, выданный только одной СРО.

Если мы говорим, что СРО берет на себя некоторые государственные функции, то, наверное, будет правильным ограничить их количество в одной сфере деятельности. Конечно, такое ограничение допустимо только тогда, когда членство является обязательным. В противном случае не будет полноценного контроля за соблюдением правил и стандартов.

В отличие от п. 3 ст. 9 закона о СРО, устанавливающего необходимость проведения контроля не реже чем раз в три года, п. 2 ст. 55.13 Градкодекса РФ предписывает СРО в строительной сфере осуществлять контроль не реже одного раза в год. Это связано с тем, что компании производят работы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства и в конечном счете — на безопасность жизни и здоровья граждан.

Другой важной функцией СРО является применение мер дисциплинарного воздействия. Пункт 4 ст. 10 закона о СРО перечисляет такие меры: вынесение предписания, обязывающего устранить выявленные нарушения в определенный срок, вынесение предупреждения, наложение штрафа, рекомендация об исключении из членов СРО и пр. Несколько иные меры дисциплинарного воздействия предусмотрены для членов строительных СРО п. 2 ст. 55.15 Градкодекса РФ. Можно приостановить действие свидетельства о допуске к работам или прекратить его.

Одна из важнейших функций СРО — представительство интересов ее членов в их отношениях с органами власти. Самым «интересным» является право СРО от своего имени оспаривать любые акты, решения и (или) действия (бездействие) органов государственной власти, нарушающие права и законные интересы организации, ее члена либо создающие угрозу такого нарушения (п.п. 2 п. 3 ст. 6 закона о СРО). Кстати, участие СРО в судопроизводстве прямо не предусмотрено действующим гражданским и арбитражным процессуальным законодательством.

Подпункт 1 п. 12 ст. 55.5 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что правила саморегулирования могут устанавливать условия, подлежащие включению в договоры подряда и обеспечивающие защиту интересов заказчиков работ. Означает ли это, что СРО могут устанавливать для своих членов обязательные условия договоров подряда?

В соответствии с п. 1 ст. 55.13 Градкодекса СРО контролирует деятельность своих членов, а п. 1 ст. 55.15 предусматривает возможность применения к членам, не исполняющим правила, мер дисциплинарного воздействия. Исходя из названных норм, можно сделать вывод, что члены должны прописывать в своих договорах рекомендованные СРО условия. Остается не решенным вопрос о конкуренции правил разных СРО.

Не исключены ситуации, когда сторонами подряда будут являться лица, состоящие в разных организациях, например генподрядчик и субподрядчик, или лицо, выполняющее инженерные изыскания, и проектировщик, или проектировщик и лицо, выполняющее строительные работы. Эта коллизия может быть решена законодательным путем: или исключить конкуренцию между СРО, или предусмотреть возможность существования «смешанных» организаций, объединяющих изыскателей, проектировщиков и строителей.

Немаловажная функция — образование третейских судов для разрешения споров, возникающих между членами, а также между компаниями и потребителями и иными лицами. Обязаны ли члены СРО передавать все споры в третейский суд при этой организации? С одной стороны, в соответствии с п. 2 ст. 1 закона «О третейских судах в Российской Федерации» в третейский суд может передаваться спор только по соглашению сторон и при наличии между сторонами третейского соглашения. Если такого соглашения нет, спор должен рассматриваться в арбитражном суде или в суде общей юрисдикции.

С другой стороны, нормы закона о СРО о необходимости образования третейского суда при СРО являются специальными, а значит, рассмотрение споров в третейском суде обязательно. Если государство делегирует свои публичные функции (контрольные и надзорные), то логичной представляется и передача функции разрешения экономических споров и принятия мер воздействия.

СРО и их члены несут имущественную ответственность перед потребителями. Для этого СРО обязаны создавать системы личного и (или) коллективного страхования, а также сформировать компенсационный фонд. Государство же сохраняет контроль над законностью решений третейских судов в виде рассмотрения компетентными судами дел о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов и дел об оспаривании их решений.

Не исключены ситуации, когда сторонами подряда будут лица, состоящие в разных СРО. При этом каждая организация будет иметь свой третейский суд. Выходом из ситуции может быть создание Союза СРО, который «примирил» бы различные объединения. Он мог бы разработать единые для всех СРО правила, и исключить их конкуренцию.

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 42(526) 2008-10-27, c.21

http://www.nsp.ru/nums/15405.html

Арбитраж спустился на землю

05 Окт 2011

Этой весной Пленум Высшего арбитражного суда принял Постановление “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”. Актуальность этого документа для уже состоявшихся и будущих землепользователей трудно переоценить. Тем более он имеет обязательную силу для всех арбитражных судов.

Коротко о главных аспектах постановления.

1. При переоформлении в аренду или при выкупе юридическими лицами (в основном приватизированными предприятиями) земельных участков, закрепленных за ними на правах постоянного (бессрочного) пользования, совершенно не важно, для какой именно цели предоставлялись эти участки.

2. Переоформление в собственность или в аренду участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, происходит по желанию юридических лиц на основании правил статьи 36 ЗК РФ. Заявления собственников недвижимости о приобретении земли или о ее аренде являются обязательными для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Если исполнительный орган госвласти не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости вправе обратиться в арбитраж с заявлением о признании незаконным бездействия властей.

Если такой иск будет удовлетворен, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

3. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

4. Приватизация недвижимости происходит одновременно с приватизацией земельных участков, на которых она расположена. Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией участков, занятых этим имуществом и необходимых для его использования.

5. Однако если договор аренды участка заключен собственником расположенной на нем недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то, поскольку владелец строений уже реализовал свое исключительное право на выбор между приватизацией и арендой земли, оформив арендный договор, он утрачивает право выкупа участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

6. Отчуждение зданий (строений, сооружений), находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с участком. Не допускается отчуждение участка без находящихся на нем построек, если они принадлежат одному лицу. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего участка или на отчуждение участка без находящихся на нем объектов, являются ничтожными, если и участок, и постройки принадлежат на праве собственности одному лицу.

7. При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земли, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания (строения, сооружения) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект.

8. Арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе отдавать их в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества (общества) либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать их в субаренду без согласия собственника участка. Достаточно уведомить об этом арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

9. Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после введения в действие ЗК РФ на срок более чем пять лет, арендатор может передать права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника, а только уведомив его. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

10. Принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться по решению федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (статья 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (статьи 11, 63 ЗК РФ).

Если собственник не согласен с таким решением или с ним не договорились о цене, перечисленные органы могут предъявить в арбитраж иск о выкупе участка не раньше чем через год после того, как его собственник получил письменное уведомление о намерении властей изъять землю, и не позже двух лет с момента направления такого уведомления.

Если иск о выкупе участка предъявлен до истечения года с того момента, как собственник получил соответствующее уведомление, либо позднее двух лет с момента его направления, иск удовлетворению не подлежит.

Принудительное отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена участка, в которую включены рыночная стоимость самой земли и находящейся на ней недвижимости, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Алексей ЛЮКШИН,
юридическая компания “Люкшин и партнеры”, кандидат юридических наук

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 26(360) 2005-07-11, c.26
http://www.nsp.ru/nums/8810.html