Двухголовая Фемида…

Фирмы и организации лишились возможности через суд оформить в собственность помещения в новостройках, которые не удается зарегистрировать в обычном порядке из-за разногласий застройщика и КУГИ.
Позиция арбитража противоречит практике, сложившейся в судах общей юрисдикции, где «физики» (в схожей ситуации) успешно добиваются признания прав на квартиры. Причина расхождений — в летнем постановлении Пленума ВАС.Там указано, как следует трактовать инвестиционные и предварительные договоры, по которым застройщик принимал деньги (см. «НП», №28/2011).
Этот документ заставил нижестоящие суды изменить подход к типовым спорам. Показательно недавнее решение петербургского арбитража.
Компания «Фрирайдер СПб» подала иск к печально известному ЖСК 1492, требуя признать право собственности на помещение в доме на пр. Славы, 51. В 2007 м стороны заключили инвестиционный договор (по 39 му ФЗ) на покупку встройки во второй очереди ЖК «Славбург». Дом сдан в конце 2010 го.
Застройщик благополучно подписал акт приемки-передачи. Однако Управление Росреестра отказало покупателю в оформлении прав на квартиру, поскольку у ЖСК 1492 остались долги перед городом по аренде. Фирма «Фрирайдер СПб» обратилась в арбитраж. Районные суды в аналогичной ситуации, как правило, идут навстречу гражданам, у которых заключены инвестиционные (и даже предварительные) договоры, при условии, что застройщик признает требования. Арбитраж до недавних пор также удовлетворял подобные иски, полагая, что разборки города и застройщика не должны ущемлять интересы клиентов. (См., например, «НП», №34/2011 — историю с фирмой «Жилстройинвест».)
Однако компания «Фрирайдер СПб» получила отказ, хотя ЖСК 1492 не возражал против иска. Сославшись на постановление Пленума ВАС, суд квалифицировал инвестдоговор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и пришел к выводу, что иск можно удовлетворить лишь в том случае, если объект находится в собственности продавца. В данном случае права ЖСК 1492 на встройку не зарегистрированы, а значит, покупатель может требовать возврата уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков — но не признания собственности.
«Застройщики давно нашли эту юридическую «дырку» и по решению суда регистрировали право собственности покупателей. Такой практике ВАС сказал однозначное «нет». Теперь можно только дожидаться, пока застройщик оформит объект на себя, а если ждать не хочется — отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, — поясняет Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры». — Практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции вскоре станет диаметрально противоположной, и простая перемена лиц в обязательстве (переуступка прав с юрлица на «физика») позволит добиться желаемого результата».
«Наш законодатель и ВАС что ни сделают, получается как всегда, — развивает тему адвокат Алексей Люкшин. — Высший арбитраж хотел легитимизировать предварительные договоры. Сделали — прослезились… Теперь ВАС считает, что первоначальное право собственности получает лишь застройщик. Вот только ВАС для общих судов не указ. Пока, во всяком случае».
Самый простой способ обойти запрет — переуступить права и подать новый иск в районный суд. Вероятно, вскоре эта практика станет

Роман Денисов
Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 40(675) 2011-10-10, c.6