Алексей Люкшин: “Негативных новшеств гораздо больше!”

Новый закон не столько защищает права дольщиков, вложивших деньги в проблемные объекты, сколько создает для них новые сложности, считает адвокат Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры».

Многие заинтересованные лица ждали этого документа, надеясь, что он защитит права и законные интересы участников строительства (далее — дольщиков). Однако изучение принятого правового акта изумило юристов, специализирующихся на этой проблеме.

Сначала перечислим плюсы, благо их совсем немного.

Законодатель наконец-то уравнял в правах всех участников строительства, заключивших самые разные договоры. Все граждане, так или иначе отдавшие деньги застройщику, теперь равны в правах. Замечательно! На этом положительные моменты нового закона, увы, исчерпываются.

Теперь о негативных новшествах. Их гораздо больше!

С начала процедуры банкротства все действия застройщика по распоряжению имуществом, в том числе — квартирами, которые дольщики оплатили, могут совершаться ТОЛЬКО с письменного согласия арбитражного управляющего. Однако управляющего назначает арбитражный суд с подачи кредитора, подавшего заявление о банкротстве застройщика. Как правило, это подрядчик или поставщик материалов. Очевидно, что их интересы прямо противоречат интересам дольщиков. Им нужно получить свои деньги, пусть и за счет продажи дома, построенного на деньги граждан.

С начала процедуры банкротства требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования дольщиков могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика и только в арбитражном суде.

Погасить требования дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства можно только при одновременном соблюдении нескольких условий.

А) Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает более чем на 5% размер требований всех дольщиков. Если стоимость прав застройщика выше, дольщики должны будут собрать недостающую сумму, внести средства на депозит суда и надеяться, что суд передаст им недостроенный дом.

Б) Имущества, которое остается у застройщика после передачи объекта дольщикам, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очередей (это требования по возмещению вреда здоровью и выплате зарплаты работникам застройщика). Если недостаточно — дольщики должны будут погасить долги застройщика.

В) Отсутствуют кредиторы, не являющиеся дольщиками, которые имеют права залога на объект незавершенного строительства и участок (чаще всего это банки). Если такие кредиторы есть, они должны согласиться на передачу объекта незавершенного строительства дольщикам. То есть банк (залогодержатель) должен фактически отказаться от своих прав в пользу дольщиков, что маловероятно. Если банк не подарит свои требования дольщикам, они опять-таки должны будут собрать деньги на уплату долгов застройщика.

Г) Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности. То есть застройщик обязан для этого зарегистрировать право собственности на объект. А если он этого не сделает? А если КУГИ не даст согласия на это?

Погашение требований путем передачи квартир дольщикам тоже возможно лишь при одновременном выполнении нескольких условий:
– есть разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
– застройщик и участники строительства не подписали передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
– стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% размер всех требований дольщиков;
– имущества, которое остается у должника после передачи дольщикам жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очередей;
– отсутствуют требования кредиторов (не дольщиков) по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом (опять же — чаще всего это банки).

Для погашения требований дольщиков по денежным обязательствам, если залогодержатели (например, банки) не отказались от своих прав в пользу дольщиков, дом придется продавать на торгах. Полученные деньги делятся следующим образом: 60% направляется на погашение требований банков; 25% — на погашение денежных требований дольщиков; 10% — на погашение требований кредиторов первой и второй очередей.

Оставшиеся 5% понадобятся на оплату судебных расходов, вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим, чтобы обеспечить исполнение возложенных на него обязанностей.

Согласитесь, картина получается (для дольщиков) совсем печальная.

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 29(664) 2011-07-25, c.18