Место обязывает

Где должен рассматриваться арбитражный спор между юрлицами по поводу недвижимости, если стороны находятся в одном городе, а объект — в другом? Считать такой конфликт корпоративным или это все же спор о правах на недвижимое имущество? Об этом рассуждает адвокат Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры».
Осенью прошлого года Высший арбитражный суд РФ (ВАС) принял постановление по делу №6470/10, которым должны руководствоваться судьи на местах при рассмотрении аналогичных споров.
Суть конфликта: в Арбитражный суд Вологодской области обратились ООО «Стеди», считающее себя участником ООО «Финансовая инвестиционная компания «Агро», а также компания «Агро» в лице Мельниковой С.Е., полагающей, что именно она является надлежащим руководителем компании. Иск был направлен к ОАО «Коммерческий банк развития газовой промышленности Севера «СЕВЕРГАЗБАНК» о признании недействительным договора об ипотеке, заключенного между компанией «Агро» (залогодателем) и банком (залогодержателем).
Истцы также просили суд обязать территориальное управление Росреестра снять обременение в виде ипотеки с заложенного недвижимого имущества — офиса, расположенного в Петербурге.
Исковые требования мотивированы тем, что спорная сделка заключена с нарушением установленного законом РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» порядка совершения сделок с заинтересованностью и крупных сделок. А поскольку спор носит корпоративный характер, рассматриваться он должен по месту нахождения юридического лица (в Вологде).
Однако Арбитражный суд Вологодской области передал дело по подведомственности в Арбитражный суд Петербурга и Лен¬области, посчитав, что истец нарушил правила исключительной подсудности: иски о правах на недвижимость предъявляются в арбитраж по месту ее нахождения.
ВАС РФ согласился с мнением суда первой инстанции. Решающим для ВАС РФ стало то, что наряду с требованием о признании договора об ипотеке недействительным (корпоративный спор) истцы заявили требование о погашении регистрационной записи об ипотеке (спор о праве на недвижимость).
Судебное решение служит основанием для внесения записи в государственный реестр прав. Истцы преследовали единую цель — признать зарегистрированное обременение отсутствующим, следовательно, рассматриваемый спор фактически является спором о правах на недвижимость.
Конечно, можно возразить, что требование о признании договора ипотеки недействительным порождает корпоративный спор, который должен рассматриваться по месту нахождения организаций. И только на основании решения этого спора будет поставлен вопрос о том, перейдет право на недвижимость или нет.
Но поскольку правовая позиция ВАС РФ обязательна для всех арбитражных судов (де-факто правосудие в России становится все более прецедентным), всем участникам рынка следует понимать: в каком бы уголке страны ни находились компании, заключающие договоры ипотеки, споры по ним будут рассматривать суды по месту нахождения недвижимости.

Анастасия Ясинская
Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 12(647) 2011-03-28, c.16