Алексей Люкшин: “Де-факто правосудие в России становится все более прецедентным”

КУГИ регулярно предоставляет в краткосрочную аренду участки, на которых появляются торговые павильоны, автосервисы и т.п. По истечении срока договоров комитет нередко подает иски о выселении предпринимателей невзирая на построенную недвижимость. Тем приходится покидать землю, разрушая постройки, что явно не способствует развитию малого и среднего бизнеса. Однако подобные споры могут решаться и в пользу предпринимателей, уверен адвокат Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры».
Этой проблеме посвящено постановление Президиума ВАС РФ №10661/10 от 25.01.2011 о порядке применения ст. 622 ГК РФ. Эта статья предусматривает, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором.
Суть судебного спора. Между администрацией города и предпринимателем был заключен договор аренды участка для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Договор был зарегистрирован в установленном порядке.
По истечении срока его действия предприниматель продолжал пользоваться участком, и поскольку администрация не возражала, то в силу ст. 610 и 621 ГК РФ это послужило основанием для возобновления договора на неопределенный срок. В дальнейшем арендатор возвел в составе указанного комплекса торговый павильон.
Однако в связи с тем, что администрация приняла решение о реконструкции всего квартала, предпринимателю направили уведомление об отказе от договора аренды. Поскольку он не покинул территорию в разумный срок, администрация обратилась в арбитраж, требуя освободить участок, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть арендодателю.
При рассмотрении этого дела перед судами встал вопрос: подлежит ли удовлетворению предъявленный иск, если это предполагает демонтаж магазина, являющегося частью торгово-бытового комплекса (недвижимого имущества), возведенного до заключения договора аренды участка?
ВАС РФ решил, что в иске об освобождении участка может быть отказано, если объект считается недвижимостью и не содержит признаков самовольной постройки. Тот факт, что после прекращения договора аренды собственник объекта утратил право пользования участком, не является основанием для сноса. В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной под эту недвижимость частью территории.
Высшая судебная инстанция сформулировала следующие правовые позиции.
1. Тот факт, что торговый комплекс строился на основании распорядительных документов органов местного самоуправления и в соответствии с утвержденной ими проектной документацией, свидетельствует о согласии муниципального образования с возведением объекта недвижимости.
2. Статья 622 ГК РФ не может применяться, если удовлетворение иска об освобождении участка предполагает демонтаж торгового павильона, являющегося частью объекта недвижимости, который находился на участке на момент заключения договора аренды этой территории.
Таким образом, если на участках, предоставленных даже в краткосрочную аренду, законно построены павильоны, фактически являющиеся объектами недвижимости (неразрывно связаны с землей, не могут быть перенесены без причинения существенного ущерба), то по истечении договора аренды они не могут быть демонтированы. Предпринимателю следует лишь доказать в суде, что павильон построен со всеми согласованиями, с разрешения местной администрации и фактически является объектом недвижимости.
Это постановление Президиума ВАС РФ подлежит применению, даже если есть судебные решения о выселении предпринимателя и освобождении участка. То есть уже вступившие в законную силу решения могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам.
Если «творчески» развивать правовую позицию ВАС РФ, можно говорить и о последующем признании права собственности на подобные строения (фактически относящиеся к недвижимости).
Вердикты ВАС общеобязательны и подлежат применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных споров. Это позволяет обеспечить единство судебной практики и минимизировать возможность отмены принятых решений вышестоящими инстанциями. Де-факто правосудие в России становится все более прецедентным.

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 14(649) 2011-04-11, c.15