Самострой без права на амнистию

Верховный суд (ВС) обобщил практику по делам, связанным с самовольными постройками. Служители Фемиды прикрыли очередные лазейки, позволявшие легализовать сомнительные объекты, зато констатировали, что не любой самострой нужно сносить.
Некоторыми правилами питерские власти смогут воспользоваться в ближайшее время. Например, суд разъяснил: если застройщик не исполнил решение о сносе дома (например, на участке ИЖС), власти вправе самостоятельно демонтировать объект и взыскать с нарушителя расходы. В документе есть и весьма спорные пункты.

Бессрочная самоволка
Обзор практики утвержден Президиумом ВС 19 марта. Судьи высшей гражданской инстанции рассмотрели более десятка конфликтных ситуаций, дав пояснения, которые станут обязательными для нижестоящих судов.
Напомним, что еще в 2010 м ВС и Высший арбитражный суд провели совместный пленум, посвященный самовольным постройкам, и подготовили небезызвестное постановление № 10/22. Однако осталось немало спорных моментов, которые привели к расхождениям в практике. Теперь ВС решил заполнить пробелы.
Для начала служители Фемиды разобрались с подведомственностью споров. Зачастую суды общей юрисдикции отправляли в арбитраж тех граждан, которые пытались отстоять права на коммерческие объекты (например, торговые павильоны, построенные без разрешения). ВС пояснил: если гражданин не является индивидуальным предпринимателем и у суда нет доказательств, что тот занимается коммерцией, вид помещения не имеет значения. Такие споры подведомственны судам общей юрисдикции.
С другой стороны, если даже гражданин имеет статус ИП, но покупает квартиру для личных целей, его также не следует отправлять в арбитраж.
При этом ВС в очередной раз подтвердил, что споры должны рассматриваться по месту нахождения самовольной постройки.
Много разъяснений связано с легализацией самостроя. Главное: заявитель должен доказать, что пытался получить разрешение на стройку и акт ввода в эксплуатацию, но по объективным причинам не смог (например, не хватило каких-то документов или согласования затянулись), при этом его постройка соответствует назначению участка, строительным нормам и не нарушает интересов третьих лиц.
Теперь ВС дополнительно разъяснил: если гражданин требует признать право собственности на самострой, но при этом не представил никаких бумаг, подтверждающих, что вел переговоры с уполномоченными органами (например, администрацией района или Службой госстройнадзора), суд вправе вообще оставить иск без рассмотрения. Ведь не ясно, почему гражданину не удалось сдать объект обычным способом.
Юристы обращают внимание еще на один важный момент. «Многие граждане пытаются оформить права на самовольные постройки, ссылаясь на срок приобретательной давности (15 лет), в течение которого они открыто и непрерывно владеют спорными объектами, — говорит адвокат Алексей Люкшин, гендиректор компании «Люкшин и партнеры». — ВС указал, что эта норма не распространяется на постройки, которые расположены, например, на незаконно занятых участках, или есть иные основания усомниться в добросовестности застройщика». Это касается и строительства многоквартирных зданий на землях ИЖС.

Земельная казуистика
Теме ИЖС посвящено еще несколько важных разъяснений. ВС подчеркнул, что, оценивая законность стройки, нужно прежде всего смотреть на разрешенный вид использования пятна. Если даже согласно ПЗЗ участок относится к зоне многоквартирной застройки, это может не играть роли. Суд привел конкретный пример. Он не назвал участников спора и адрес объекта, но ситуация похожа на ту, что сложилась вокруг дома на Горной ул., 22 в Петербурге (уже две инстанции вынесли решение о сносе этого объекта, входящего в состав комплекса «Никитинская усадьба» — см. «НП», № 28/2013).
Инвестор построил на собственном участке ИЖС трехэтажный особняк площадью 1282 кв. м. Проект вызывал недовольство жильцов соседнего дома, которые жаловались на ухудшение норм инсоляции. Граждане стали добиваться сноса объекта. Инвестор апеллировал к тому, что по ходу стройки местные власти приняли ПЗЗ и территория, где расположен спорный надел, теперь отнесена к зоне многоквартирных домов. Однако ВС согласился с тем, что это не оправдывает компанию.
«Из разъяснений следует, что принятие ПЗЗ не изменяет автоматически целевого назначение конкретного участка. Это совсем другая процедура. К тому же инвестор допустил и другие нарушения», — объясняет г н Люкшин.
Есть и другой показательный пример. Некая фирма приобрела в неназванном городе участок в зоне Ж 1, где строительство многоквартирного дома было предусмотрено в качестве условно разрешенного вида использования. Согласно местным нормативам условный вид можно применить только после проведения публичных слушаний и получения специальных согласований. Инвестор их не получил и самовольно построил многоквартирный дом. Теперь этот объект также подлежит сносу.
Новацией можно назвать следующую оговорку ВС. Суд подчеркнул, что, оценивая законность и безопасность постройки, нужно руководствоваться градостроительными нормами, а также СНиПами и другими правилами, которые действовали в момент строительства. Например, гражданин построил баню почти на границе с другим участком. Соседи потребовали ее снести, сославшись на отдельные нормы СНиП. Однако суд установил, что в момент стройки эти нормы еще не были приняты, а значит, не могут служить основанием для сноса.
Впрочем, опрошенные юристы считают этот пункт крайне неоднозначным (см. мнения экспертов).

Проверь сам
ВС прикрыл еще одну лазейку, которой пользовались недобросовестные застройщики. Например, компания продала по инвестдоговору секцию в таун-хаузе. Стройка велась без разрешения. После окончания работ фирма получила техпаспорт на объект и предложила покупателю оформить собственность через суд (ссылаясь на то, что гражданин выполнил все условия договора и стал заложником чужой нерасторопности).
Застройщик выступил ответчиком и подтвердил права покупателей на жилье. Судьи вступились за граждан (не разбираясь в нюансах строительства), однако ВС их не поддержал. Выяснилось, что участок был получен под магазин, а не под жилье. При этом местные власти не давали добро на изменение целевой функции. ВС подчеркнул, что позиция ответчика в данном случае не имела значения.
Кроме того, Верховный суд указал, что недопустимо признавать право собственности на часть объекта самовольного строительства. Правда, не ясно, что делать, если граждане уже умудрились оформить квартиры на участке ИЖС, а суд признал, что объект возведен незаконно. Из позиции ВС следует, что регистрация не помешает сносу.
Есть другой важный пример. Гражданин Г. получил в аренду у муниципалов участок под магазин. В договоре, рассчитанном на 10 лет, сказано, что площадь павильона не должна превышать 150 кв. м. Гражданин построил трехэтажный объект площадью 1330 кв.м (который занял почти весь участок) и попытался через суд оформить его в собственность. Две инстанции удовлетворили иск, поскольку никто не стал оспаривать права инвестора. Однако ВС отправил дело на новое рассмотрение, пояснив, что судьям необходимо самостоятельно установить, не нарушает ли такая постройка права и интересы соседей, а также правила застройки.
При этом ВС подчеркнул, что судьи не должны отказывать в легализации самостроя лишь по той причине, что участок находился в аренде у инвестора. Если в момент стройки договор действовал и позволял съемщику осваивать пятно, арендатор может претендовать на постройку (если не нарушены прочие нормы).

Нерушимый самострой
Перекрывая кислород нерадивым инвесторам, ВС в то же время подчеркнул, что не любой самострой полежит принудительному сносу.
«Например, судам необходимо убедиться в том, что нарушение является неустранимым», — уточняет г н Люкшин. ВС привел следующий пример. Гражданин К. построил на собственном участке жилой дом площадью 304 кв. м. Назначению пятна это не противоречило, но часть постройки (гаражный бокс размером 0,2х6 м) выступала за красную линию. Администрация требовала снести весь дом, однако высшая инстанция пришла к выводу, что нарушение можно устранить, разобрав лишь гараж.
Кроме того, суд не вправе обязать застройщика снести самовольную постройку, если однозначно не доказана его вина. Так, некая фирма получила разрешение на строительство АЗС. Этот проект вызвал недовольство владельцев соседних пятен. Они доказали в суде, что проект не соответствует санитарным нормам, а надел под автозаправку сформирован незаконно. Суд обязал застройщика снести объект, однако ВС оправдал фирму, которая согласовала стройку должным образом. Поскольку нарушение произошло по вине властей, им и отвечать.
Если же вина застройщика доказана и суд выносит решение о сносе, он вправе установить конкретный срок исполнения вердикта. Если ответчик игнорирует предписание, истец вправе выполнить демонтаж своими силами, а затем взыскать с нарушителя понесенные расходы.
Еще один крайне важный аспект связан с обеспечительными мерами. Если чиновники добиваются сноса объекта, то на время рассмотрения спора суд может наложить запрет на любые работы на участке. Однако известны случаи, когда инвесторы игнорировали этот запрет, ссылаясь на то, что принятые меры касаются только участников спора, и если работы проводит сторонняя фирма, то она может и не знать о решении. ВС пояснил, что приставы вправе добиваться исполнения вердикта от всех подрядчиков, имеющих договорные отношения с ответчиком.

Мнения экспертов
Алексей Люкшин,
гендиректор компаний «Люкшин и партнеры» и «ЮрСтройКонсалт»:
– Некоторые пункты документа оставили широкие возможности для их трактовки. Например, ВС указал, что, оценивая законность объекта, суд должен смотреть, нарушал ли застройщик градостроительные и прочие нормы в момент строительства. Если, например, фирма возвела многоквартирный дом на участке ИЖС, но потом все же сумела изменить назначение пятна, то власти все равно могут предъявить претензии. Впрочем, думаю, что в этом случае инвесторы смогут рассчитывать на сохранение построек.

Дмитрий Некрестьянов,
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:
– Сейчас арбитраж и суды общей юрисдикции одинаково трактуют большинство вопросов, связанных с самовольным строительством, поскольку опираются на совместное постановление Пленума № 10/22.
В то же время нельзя не заметить два существенных различия в подходах.
Во первых, вопросы приобретательной давности. По мнению ВАС, до 1995 года (когда вступила в силу первая часть ГК) понятие «самовольное строительство» было применимо только к жилым домам, поэтому любые другие объекты, созданные до вступления в силу ст. 222 ГК, не могут быть самовольными постройками, и нет необходимости ссылаться на приобретательную давность как основание возникновение права.
Во вторых, суды по-разному оценивают соответствие объекта градостроительным и строительным нормам и правилам. Арбитражные суды руководствуются нормами в редакции, действующей на дату рассмотрения спора (так как до решения суда объект формально не существует, и оценку нужно делать на момент его легализации), а ВС предлагает опираться на нормативы, действовавшие на момент фактического создания объекта.

Павел Ильиных,
руководитель практики разрешения споров компании Rightmark group:
– Во многом обзор повторяет тезисы, изложенные в совместном постановлении Пленумов ВАС и ВС РФ №10/22. Но есть и новые подходы. Некоторые решения вызывают неоднозначную оценку. Например, судам предложено оставлять без движения иски о признании права собственности на самовольные постройки, если нет доказательств, что истец пытался легализовать объект. Это правильно с точки зрения процедуры доказывания. Но если суды отнесутся к инициативе формально, это может привести к необоснованным ограничениям: судьи будут искать предлог, чтобы оставить иски без движения и снизить нагрузку.
Принципиально новой можно считать патерналистскую позицию ВС РФ о возможности признания права собственности на самовольную постройку за арендатором участка. Это противоречит не только действующему законодательству, но и постановлению №10/22.

Роман Денисов
Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, №13(801) 31.03.14, c.10