Арбитраж спустился на землю

Этой весной Пленум Высшего арбитражного суда принял Постановление “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”. Актуальность этого документа для уже состоявшихся и будущих землепользователей трудно переоценить. Тем более он имеет обязательную силу для всех арбитражных судов.

Коротко о главных аспектах постановления.

1. При переоформлении в аренду или при выкупе юридическими лицами (в основном приватизированными предприятиями) земельных участков, закрепленных за ними на правах постоянного (бессрочного) пользования, совершенно не важно, для какой именно цели предоставлялись эти участки.

2. Переоформление в собственность или в аренду участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, происходит по желанию юридических лиц на основании правил статьи 36 ЗК РФ. Заявления собственников недвижимости о приобретении земли или о ее аренде являются обязательными для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Если исполнительный орган госвласти не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости вправе обратиться в арбитраж с заявлением о признании незаконным бездействия властей.

Если такой иск будет удовлетворен, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

3. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

4. Приватизация недвижимости происходит одновременно с приватизацией земельных участков, на которых она расположена. Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией участков, занятых этим имуществом и необходимых для его использования.

5. Однако если договор аренды участка заключен собственником расположенной на нем недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то, поскольку владелец строений уже реализовал свое исключительное право на выбор между приватизацией и арендой земли, оформив арендный договор, он утрачивает право выкупа участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

6. Отчуждение зданий (строений, сооружений), находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с участком. Не допускается отчуждение участка без находящихся на нем построек, если они принадлежат одному лицу. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего участка или на отчуждение участка без находящихся на нем объектов, являются ничтожными, если и участок, и постройки принадлежат на праве собственности одному лицу.

7. При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земли, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания (строения, сооружения) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект.

8. Арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе отдавать их в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества (общества) либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать их в субаренду без согласия собственника участка. Достаточно уведомить об этом арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

9. Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после введения в действие ЗК РФ на срок более чем пять лет, арендатор может передать права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника, а только уведомив его. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

10. Принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться по решению федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (статья 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (статьи 11, 63 ЗК РФ).

Если собственник не согласен с таким решением или с ним не договорились о цене, перечисленные органы могут предъявить в арбитраж иск о выкупе участка не раньше чем через год после того, как его собственник получил письменное уведомление о намерении властей изъять землю, и не позже двух лет с момента направления такого уведомления.

Если иск о выкупе участка предъявлен до истечения года с того момента, как собственник получил соответствующее уведомление, либо позднее двух лет с момента его направления, иск удовлетворению не подлежит.

Принудительное отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена участка, в которую включены рыночная стоимость самой земли и находящейся на ней недвижимости, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Алексей ЛЮКШИН,
юридическая компания “Люкшин и партнеры”, кандидат юридических наук

Еженедельная газета “Недвижимость и Строительство Петербурга”, № 26(360) 2005-07-11, c.26
http://www.nsp.ru/nums/8810.html